par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
DROIT DE PREFERENCE DEFINITION
Dictionnaire juridique
Définition de Droit de Préférence
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Le "droit de préférence" est l'avantage que détiennent certains créanciers limitativement désignés par la loi d'être payés avant d'autres créanciers. La notion de droit préférentiel a été définie comme visant « tout droit susceptible de conférer à son titulaire une facilité plus grande dans la perception de sa créance
. Le droit de préférence constitue une exception au principe de l'égalité des créanciers. Le droit de rétention, du gage, du nantissement, des privilèges et, d'autre part, de l'antichrèse et des hypothèques confèrent à leurs bénéficiaires un avantage préférentiel. On peut en obtenir les mêmes effets en utilisant d'autres mécanismes juridiques tels que le pacte de rachat et la vente avec clause de réserve de propriété. Consulter les rubriques "Antériorité". et Attribution préférentielle. Tout mécanisme juridique qui a pour résultat de conférer à une personne un droit donnant un avantage sur un autre qui doit attendre constitue un droit de préférence. Tel est le cas par exemple du droit de préemption donné au locataire sur le logement lorsque son bailleur a manifesté son intention de le vendre, tel aussi le droit d'option, comme en droit des sociétés, dans lequel les actionnaires ont, proportionnellement au montant de leurs actions, un droit de préférence à la souscription des actions de numéraire émises pour réaliser une augmentation de capital. Voir : Souscription (actions de sociétés) et Droit préférentiel de souscription (sociétés anonymes).
Le mot désigne aussi le droit que, dans certains situations, la loi donne à une personne d'exercer un choix (art.815 C. civ). Ainsi, le conjoint survivant peut demander l'attribution préférentielle du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès ou de la dissolution de la communauté. Mais, il résulte des dispositions des articles 832 et suivants du code civil, dans leur rédaction issue de la loi du 23 juin 2006, applicable au litige, qu'un local servant d'habitation ne peut faire l'objet d'une attribution préférentielle lorsque ce bien appartient indivisément aux héritiers et à un tiers (1ère Chambre civile 15 janvier 2014, pourvoi n°12-25322 12-26460 BICC n°799 du 1er avril 2014 et Legifrance). Une clause, insérée dans un bail commercial peut stipuler un droit de préférence au profit du bailleur en cas de cession de ce bail. La Cour de cassation juge que le pacte de préférence constituant une créance de nature personnelle, le cessionnaire ne peut s'en prévaloir dans le cas où il n'était prévu qui l'égard du locataire d'origine. (Com. - 13 février 2007, BICC n°622 du 1er juin 2007). En cas de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire, autorisé par le juge-commissaire à céder des biens du débiteur, est tenu de respecter le pacte de préférence (voir l'arrêt ci-dessus). Mais lorsque le promettant est intervenu à l'acte authentique par lequel le bénéficiaire du pacte de préférence a transféré celui-ci avec la cession du bail commercial et que le cessionnaire a été accepté aux lieu et place du cédant, le pacte de préférence est alors opposable au tiers acquéreur de l'immeuble (3e Civ. - 14 février 2007. BICC n°662 du 1er juin 2007). La connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique (3° Chambre civile, 25 mars 2009, pourvoi : 07-22027, BICC n°707 du 15 septembre 2009 et Legifrance).
Les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause d'un pacte de préférence ne constituent pas, au regard de la nature et de l'objet de l'opération réalisée, une atteinte au droit de propriété. La nullité d'une clause fixant un prix prédéterminé ne peut être retenue, alors que la stipulation a été librement convenue, et qu'elle a eu pour but, d'empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le "décrochage" des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier. Dans ce cas d'espèce, la Cour a d'ailleurs estimé que les acquéreurs avaient bénéficié, en contrepartie de l'acceptation du pacte de préférence, de la possibilité d'accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière. (3°chambre civile, 23 septembre 2009, pourvoi n°08-18187, BICC n°717 du 1er mars 2010 et Legifrance.). Précisions ici, qu'une sûreté judiciaire telle que le nantissement provisoire constitue un droit préférentiel.
Dans le droit des successions, pour sauvegarder une unité économique de production, le législateur a mis en place des moyens légaux de s'opposer à la division des exploitations, dont notamment, l'attribution préférentielle de l'exploitation. Les articles 831 et suivants disposent que le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander que lui soit attribué à charge de soulte s'il y a lieu, de toute entreprise, ou partie d'entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ou quote-part indivise d'une telle entreprise, même formée pour une part de biens dont il était déjà propriétaire ou copropriétaire avant le décès, à l'exploitation de laquelle il participe ou a participé effectivement. Voir : attribution préférentielle. Mais il ne saurait être question d'une attribution préférentielle en l'absence d'unité économique, laquelle ne saurait résulter des modalités d'exploitation du domaine ou de la productivité des cultures qui y sont pratiquées ou encore du caractère non agricole des locaux d'habitation implantés sur le domaine (1ère Chambre civile 20 septembre 2006, pourvoi n°04-18798, BICC n°653 du 15 janvier 2007 et, même Chambre, 18 mai 2005, pourvoi n°02-13502, Legifrance). Ainsi l'application des dispositions en question a été refusée dans une espèce dans laquelle les indivisaires, qui n'étaient pas exploitants agricoles, se bornaient à partager entre eux la récolte de truffes en fonction du travail par eux accompli et retenu que leur activité s'analysait en une propriété d'agrément qui, ne constituant pas une exploitation agricole, ne pouvait faire l'objet d'une attribution préférentielle (1ère chambre civile, 20 mai 2009, pourvoi n°08-14536, Legifrance). Il convient d'ajouter que l'attribution d'un droit préférentiel n'est pas de droit et que la personne qui entend en obtenir le bénéfice doit le demander. Elle peut être demandée conjointement par plusieurs successibles afin de conserver ensemble le bien indivis. Enfin il convient de préciser que ces dispositions profitent aussi à l'héritier ayant une vocation universelle ou à titre universel à la succession en vertu d'un testament ou d'une institution contractuelle donc également aux personnes pacsées si de telles dispositions ont fait du survivant un héritier ou si elles ont été convenues dans le Pacte. Mais, l'attribution préférentielle n'est pas subordonnée à l'évaluation préalable du bien, ni à l'établissement d'un compte entre les copartageants (1ère chambre civile 9 décembre 2009, pourvoi n°08-70340, BICC n°722 du 15 mai 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Hilt référencée dans la Bibliographie ci-après.
Textes
Bibliographie