par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 25 mars 2009, 07-22027
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
25 mars 2009, 07-22.027
Cette décision est visée dans la définition :
Droit de Préférence
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 19 novembre 2007), qu'un acte de donation-partage dressé le 26 novembre 1992, contenant un pacte de préférence, a attribué à Mme X... des droits sur un immeuble situé à Montségur-sur-Lauzon ; que, le 30 avril 2003, Mme X... a conclu avec les époux Y... une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble, l'acte authentique de vente étant signé le 29 septembre suivant ; qu'invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte de donation-partage, dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire, Mme Z... a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs ;
Donne acte aux époux Y... et à Mme X... du désistement de leur premier moyen de cassation ;
Sur le deuxième moyen :
Vu les articles 1583 et 1589 du code civil ;
Attendu que pour annuler la vente conclue avec les époux Y... et leur substituer Mme Z..., l'arrêt retient que si le "compromis de vente" signé le 30 avril 2003 ne fait aucune référence au pacte de préférence, le notaire, qui a dû découvrir l'existence de ce pacte postérieurement à cette date, a notifié à Mme Z... par acte du 14 août 2003 le projet de vente avec ses conditions, que dans la mesure où le notaire a signifié à Mme Z... la possibilité de se prévaloir du pacte, ce ne peut être qu'avec l'accord des parties au "compromis", lesquelles, afin de dégager le notaire d'une éventuelle responsabilité, ont accepté cette régularisation, que le notaire fait seulement état d'une intention de vendre l'immeuble, ce qui implique que les parties au compromis avaient accepté que cet acte ne produise pas les effets d'une vente ; que la violation du pacte de préférence est sanctionnée par la substitution du bénéficiaire dans les droits de l'acquéreur de mauvaise foi, ce qui est le cas en l'espèce dès lors qu'à la date du 29 septembre 2003 les époux Y... connaissaient l'existence du pacte de préférence et savaient par leur notaire que Mme Z... n'avait pas renié l'acceptation de l'offre qu'elle avait faite ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les parties avaient entendu faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z... et la condamne à payer aux époux Y... et à Mme X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour les époux Y... et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Mme Z... propriétaire depuis le 12 septembre 2003 de l'immeuble litigieux, annulé la vente reçue le 29 septembre 2003 par Me C... au profit des époux Y..., dit que Mme Z... est substituée aux acquéreurs, ordonné la publication de son arrêt à la Conservation des Hypothèques et l'expulsion des époux Y..., ensemble déclaré irrecevable la demande d'indemnisation formée par les époux Y... ;
AUX MOTIFS QUE la cour était composée, lors des débats et du délibéré, de Mme Françoise Landoz, président, de Mme Claude Françoise Kueny, conseiller et de Mme Véronique Klajnberg, conseiller ; que les débats se sont déroulés à l'audience publique du 22 octobre 2007 ; que les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;
ALORS QUE le juge de la mise en état fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries ; qu'exceptionnellement, le rapport peut être fait par le président de la chambre ou un autre juge qu'il désigne ; que le rapport expose l'objet de la demande et les moyens des parties, précise les questions de fait et de droit soulevées par le litige et fait mention des éléments propres à éclairer le débat, sans faire connaître l'avis du magistrat qui en est l'auteur ; que ce rapport, qui a notamment pour objet de faire connaître aux juges les éléments de la cause sur laquelle ils auront à se prononcer, ensemble de leur permettre, ainsi qu'aux parties, d'engager une discussion interactive sur les points de droit et de fait qui pourraient être retenus au soutien de la décision, constitue un préliminaire indispensable à tout débat équitable et impartial ; que dès lors, l'arrêt attaqué, qui ne fait état d'aucun rapport oral préalable aux plaidoiries, viole l'article 785 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2007-1678 du 25 décembre 2005, ensemble l'article 910 du même code.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir déclaré Mme Z... propriétaire depuis le 12 septembre 2003 de l'immeuble litigieux, annulé la vente reçue le 29 septembre 2003 par Me C... au profit des époux Y..., dit que Mme Z... est substituée aux acquéreurs et ordonné la publication de son arrêt à la Conservation des Hypothèques, ensemble l'expulsion des époux Y... ;
AUX MOTIFS QUE le compromis de vente signé le 30 avril 2003 entre Mme Roseline X... et les époux Y... a été établi par Me Nathalie C... ce qui est précisé à la page 3 ; que cet acte ne fait aucune référence au pacte de préférence et Me C... qui a dû découvrir l'existence du pacte postérieurement au compromis a notifié à Mme Z... par acte du 14 août 2003 le projet de vente avec ses conditions ; que dans la mesure où Me C... a signifié à Mme Z... la possibilité de se prévaloir du pacte de préférence, ce ne peut être qu'avec l'accord des parties au compromis, lesquelles, afin de dégager le notaire d'une éventuelle responsabilité ont accepté cette régularisation ; que les appelants n'ont d'ailleurs jamais contesté la validité des notifications effectuées par Me C... à partir du 14 août 2003 et il convient de relever que le notaire fait seulement état d'une intention de vendre l'immeuble, ce qui implique que les parties au compromis avaient accepté que cet acte ne produise pas les effets d'une vente ; qu'il en résulte que les époux Y... ne peuvent maintenant se placer à la date du 30 avril 2003 pour prétendre que leur bonne foi interdit l'annulation de la vente et la substitution de Mme Z... à eux-mêmes en tant qu'acquéreurs ; que l'acceptation du pacte de préférence par Mme Z... suivant courrier du 9 septembre 2003 signifié le 12 septembre 2003 à Me C... vaut vente en application de l'article 1583 du code civil et Me C... ne pouvait ignorer la signification que Mme Z... lui a fait par acte du 23 septembre et par laquelle elle demandait à être assistée de son notaire Me D..., ce qui était légitime, ainsi qu'un report pour la signature de l'acte authentique au 7 novembre 2003 ; que la violation d'un pacte de préférence est sanctionnée par la substitution du bénéficiaire dans les droits de l'acquéreur de mauvaise foi, ce qui est le cas en l'espèce dès lors qu'à la date du 29 septembre 2003 les époux Y... connaissaient l'existence du pacte de préférence et savaient par leur notaire que Mme Z... n'avait pas renié l'acceptation de l'offre qu'elle avait faite ; qu'il convient en conséquence d'annuler la vente au profit des époux Y... reçue par Me C... le 29 septembre 2003, de dire et juger que Mme Z... est substituée aux acquéreurs et de dire que le présent arrêt qui constate la vente au profit de Mme Z... sera publié à la conservation des hypothèques ; que l'expulsion des époux Y... sera ordonnée dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et à peine passé ce délai d'une astreinte de 500 euros par mois de retard ;
ALORS QUE, D'UNE PART, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que la promesse de vente vaut vente, laquelle est formée dès l'accord sur la chose et sur le prix ; que c'est donc à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente, et non la date de sa réitération par acte authentique, qu'il convient de se placer pour apprécier la bonne foi de l'acquéreur ; qu'en se plaçant au contraire à la date du 29 septembre 2003, date de la réitération par les époux Y... du compromis de vente conclu dès le 30 avril 2003, après avoir constaté que c'était postérieurement à cette dernière date que le pacte de préférence avait été découvert, la cour viole les articles 1134, 1583 et 1589 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le juge doit, en toutes circonstances, respecter le principe du contradictoire ; qu'en l'espèce, il n'était ni soutenu, ni même simplement allégué que c'était avec l'accord des parties que Me C... avait notifié la vente à Mme Z..., postérieurement à la signature du compromis et que ces mêmes parties avaient été animées par la volonté de dégager le notaire d'une éventuelle responsabilité ; qu'il n'était pas davantage soutenu que les parties au compromis avaient accepté que cet acte ne produise pas les effets d'une vente ; qu'en fondant sa décision sur ces moyens, relevés d'office, sans avoir préalablement rouvert les débats et provoqué les explications des parties, la cour viole les articles 16 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ET ALORS QUE, ENFIN, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le pacte de préférence litigieux obligeait le bénéficiaire, au cas où il lèverait l'option, à se conformer à toutes les conditions de la vente projetée ; que Mme X... et les époux Y... en déduisaient à très juste titre que le bénéficiaire du pacte, s'il entendait manifester son intention d'acquérir, devait s'inscrire dans le moule du compromis de vente, sans pouvoir dicter unilatéralement ses propres conditions ; qu'en l'occurrence, par l'effet d'un avenant au compromis de vente, intervenu par échange de lettres des 30 juin et 3 juillet 2003, les époux Y... s'étaient entendus avec la venderesse pour fixer au 24 septembre 2003 la date ultime de réitération de la vente par acte authentique; qu'il était également stipulé que le prix était payable comptant à la signature de l'acte authentique et que cet acte serait reçu par Me C... ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée (cf. les conclusions d'appel des exposants p.18 et 19, spéc. p.19 in fine), si abstraction faite de l'idée de renonciation, Mme Z... ne s'était pas trouvée déchue de son droit de préférence, en se présentant pas devant Me C... à la date du 24 septembre 2003 et en prétendant exiger un changement de notaire et un report de la date ultime prévue pour la signature de l'acte authentique et le paiement du prix, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1134 du code civil, violé.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande d'indemnisation formée par les époux Y... ;
AUX SEULS MOTIFS QUE la demande d'indemnisation formée par les époux Y..., nouvelle en cause d'appel, sera déclarée irrecevable ;
ALORS QUE, D'UNE PART, une prétention n'est pas nouvelles dès lors qu'elle tend au même fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement est différent ; qu'en outre, la majoration en cause d'appel des sommes réclamées en première instance à titre de dommages et intérêts ne saurait être assimilée à une demande nouvelle ; qu'il résulte des commémoratifs du jugement entrepris que dès l'instance devant les premiers juges, Mme Roseline X... et les époux Y... avaient formé une demande indemnitaire, ce qui excluait que leur demande de même nature, formée devant les juges du second degré, fut considérée comme nouvelle ; qu'en statuant comme elle le fait, la cour viole l'article 565 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, les parties peuvent, en cause d'appel, ajouter aux demandes et défenses soumises aux premiers juges, toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant expressément invitée, si la demande des époux Y... tendant à voir condamner Mme Z... à leur rembourser les travaux qu'ils avaient réalisés dans la maison litigieuse ne découlait pas directement de l'action engagée par celle-ci et tendant à leur éviction et ne devait dès lors pas être regardée comme étant la suite et la conséquence de leur défense à cette action (cf. les dernières écriture des exposants, p.2, 3 derniers §), la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 566 du code de procédure civile.
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Droit de Préférence
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 11/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.