BAIL DEFINITION
Dictionnaire juridique

Le contrat de séjour au sens de l'article L. 311-4 du code de l'action sociale et des familles (EHPAD) est exclusif de la qualification de contrat de louage de chose. (3e Chambre 3 décembre 2020, pourvoi n°20-10122, Legifrance).

En exécution de l'Ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale, pour l'année 2020, la période mentionnée aux troisième alinéa de l'article L. 115-3 du code de l'action sociale et des familles et premier alinéa de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution est prolongée jusqu'au 31 mai 2020 : de même, les durées mentionnées aux articles L. 611-1 et L. 641-8 du code des procédures civiles d'exécution sont augmentées de deux mois.

Lorsqu'un bail a pour objet une maison d'habitation mais qu'il contient une clause par laquelle le bailleur autorise expressément le locataire à y exercer une activité commerciale et industrielle, un tel bail ne peut se trouver qualifié de bail d'habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. (3e Chambre civile 9 juillet 2014, pourvoi n°12-29329, BICC n°812. du 1er décembre 2014 et Legifrance).

Lorsque pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit : doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (3e Chambre civile 8 mars 2018, pourvoi : 17-11439, BICC n°885 du 1er juillet 2018 et Legifrance).

Si le bail ne stipule pas la solidarité des preneurs et que la dette de loyer n'est pas par elle-même indivisible, le bailleur doit diviser son action contre chacun des locataires. (3e Chambre civile 30 octobre 2013, pourvoi n°12-21034, BICC n°796 du 15 février 2014 et Legifrance. De même, en l'absence de solidarité entre les locataires, un seul des copreneurs peut donner valablement congé : le bail se poursuit alors avec le locataire restant sur l'ensemble des locaux avec obligation de payer l'intégralité du loyer. (même Chambre, même date pourvoi n°12-21973, BICC n°796 du 15 février 2014 avec une note du SDR et Legifrance. Consulter la note de Madame Bénédicte Humblot-Catheland référencée dans la Bibliographie ci-après.

Le règlement de Copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13345, Bull. 2000, III, n° 64, Legifrance). et donc il s'end éduit que tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci. (3é Chambre civile 08 avril 2021, pourvoi n°20-18327, Legifrance).

Les cessions successives d'un bail commercial opérent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat. Celui-ci devient débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs et le syndicat de copropriétaires, tiers au contrat, peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le manquement contractuel du dernier locataire, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Même en l'absence de clause particulière, le dernier titulaire du bail doit donc réparer les désordres laissés par son ou par ses prédécesseurs. (3e Chambre civile 30 septembre 2015, pourvoi n°14-21237, BICC n°836 du 15 février 2016 et Legifrance.).

Relativement aux transferts des baux d'habitation, ils sont soumis à l'article 40, III, alinéa 2, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Dans ce cadre juridique, la notion de « ménage », le ménage devant être entendu dans son acception de cellule économique et familiale. Rien ne s'oppose dès lors un bail peut faire l'objet d'un transfert commun a des frères et soeur qui vivent ensemble dans les lieux depuis de nombreuses années. (3e Chambre civile 25 mars 2015, pourvoi n°14-11043, BICC n°825 du 1er juillet 2015 et Legifrance).

En matière de baux d'habitation et en application de l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° du texte précité précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé : à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. (3e Chambre civile 11 avril 2019, pourvoi n°18-14256, BICC n° 909 du 15 octobre 2019 et Legifrance). Consulter la note de M. Vivien Zalewski-Sicard, Rev. loyers, 2019, p.231.

Les baux professionnels sont soumis aux dispositions de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux, l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation et le développement de l'offre foncière et des articles 1713 et suivants du code civil. Le bail professionnel fait l'objet d'un écrit pour une durée qui ne peut être inférieure à six ans et si sa durée excède douze ans il doit être notarié. Sauf interdiction figurant au contrat les baux professionnels sont librement cessibles. Le bailleur comme le locataire peuvent résilier le bail en respectant un préavis de six mois; Les loyers sont libres. Les conflits entre bailleurs et preneurs sont de la compétence du Tribunal de grande Instance (dénommé depuis, tribunal judiciaire). Les parties peuvent décider de soumettre le bail au statut des baux commerciaux. L'adoption du statut des baux commerciaux est exigé pour l'exercice de certaines activités. (Voir aussi "Propriété commerciale").

Les locaux d'un bail mixte d'habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. Ayant relevé que les locaux donnés à bail étaient, affectés partiellement à un usage d'habitation, une Cour d'appel a retenu, exactement, que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel était indifférente à l'application du texte précité et elle a constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l'autorisation d'affecter la totalité des lieux à un usage professionnel. de sorte qu'il a pu étre déduit de cette situationn que ce bail devait être annulé (3e Chambre civile 22 juin 2017, pourvoi n°16-17946, BICC n°873 du 15 décembre 2017 et Legifrance). Consulter le commentaire de M. François de la Vaissière, Rev. Ann. loyers, septembre 2017, p. 93.

L'article L. 324-3 du code du tourisme définit les chambres d'hôtes comme « des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. ». La location de chambres d'hôtes ne saurait être assimilée à la location d'un logement autonome et indépendant de celui de l'habitant et n'en constituant pas une annexe. (3e hambre civile 24 septembre 2020 pourvoi n°18-22142, Legifrance))

De leur côté, le statut des baux commerciaux, est régi, en ce qui concerne les règles générales, par les dispositions du Code civil et pour ce qui est des règles particulières qui gouvernent la matière, par les dispositions du Code de commerce. Concernant le droit au logement, et les relations entre bailleur et preneurs, propres à ce type de location, voir : Bail d'habitation, Logement opposable (droit au-) et, pour les baux commerciaux, Propriété commerciale.

L'absence de publication d'un bail à long terme le rend inopposable aux tiers pour la période excédant douze ans. En particulier il est inopposable au créancier poursuivant et ce, même si le bail est antérieur au commandement valant saisie immobilière (3e chambre civile 3 février 2010, pourvoi n°09-11389, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance) et même si le poursuivant avait eu connaissance du bail avant l'adjudication (3e chambre civile, 7 mars 2007, pourvoi n°05-10794, Legifrance). Consulter la note de Madame Vial-Pedroletti référencée dans la Bibliographie ci-après.

Dans ses rapports avec le bailleur, et sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. (3ème Chambre civile 23 mai 2013, pourvoi : 11-29011, BICC n°791 du 15 novembre 2013 et Legifrance). Le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n'est responsable des dommages causés par l'incendie ayant pris naissance dans l'immeuble qu'il occupe que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable (3ème Chambre civile 19 septembre 2012, pourvoi : 11-10827 et 11-12963, BICC n°774 du 15 janvier 2013 et Legifrance). Jugé pareillement, que 'incendie qui se déclare dans les locaux d'un colocataire et dont la cause n'est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit : le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l'incendie (3e Chambre civile 12 juillet 2018, pourvoi n°17-20696, BICC n°893 du 1er décembre 2018 et Megifrance). Consulter la note de Mad. Christine Quément, JCP.2018, éd. N., Act. 655.

Mais, si le locataire répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, cette présomption ne s'applique pas entre le bailleur et le sous-locataire ou le sous-occupant (3e Chambre civile 7 juillet 2016, pourvoi n°5-12370 15-16263, BICC n°854 du 15 janvier 2017 et Legifrance).

Même si les travaux ont été effectués avant même que le bailleur ait payé la provision et si la condamnation à l'avance des frais ne vaut pas autorisation implicite de les exécuter, il reste que l'allocation au preneur d'une provision en vue de la réalisation de travaux incombant au bailleur obtenue en cours de procédure du juge de la mise en état, cette allocation vaut nécessairement autorisation de les effectuer. (3e Chambre civile 7 juillet 2016, pourvoi n°15-18306, BICC n°854 du 15 janvier 2017 et Legifrance).

Après la résiliation du bail d'une maison d'habitation, un bailleur a assigné en responsabilité délictuelle l'occupant du chef d'un locataire en vue d'obtenir la réparation de son préjudice consécutif à des dégradations : la Cour de cassation a jugé que la recevabilité de l'action en responsabilité délictuelle engagée par le propriétaire contre l'occupant auquel il n'était pas contractuellement lié n'était pas subordonnée à la mise en cause du locataire. (3e Chambre civile 20 décembre 2018, pourvoi n°17-31461, BICC n°901du 1er mai 2019 et Legifrance).

En droit maritime, le louage de tout ou partie d'un navire porte le nom de "charte-partie" ou "contrat d'affrètement" mais la rémunération de l'affréteur reste cependant un "loyer" que lui verse le "fréteur" (L. n.66-420 du 18 juin 1965 et D. n. 66-1078 du 31 décembre 1966). Le mot "fret" est également employé en matière de transports aériens.

Voir aussi :

Textes