par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
BAIL A CONSTRUCTION DEFINITION
Dictionnaire juridique
Définition de Bail à construction
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Constitue un bail à construction celui par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Le bailleur profite des améliorations faites pendant le cours du bail. Dans leur contrat, les parties fixent un loyer révisable tous les trois ans dont le montant est fonction au revenu brut de l'immeuble. Les litiges nés à l'occasion d'une révision triennale sont de la compétence du Tribunal de grande instance (dénommé depuis Teibunal judiciaire) de la situation de l'immeuble. Le prix du bail peut aussi consister en tout ou partie dans la remise de fractions d'immeubles. A titre d'exemple consulter l'arrêt de la 3e Chambre de la Cour de cassation (3e Chambre civile 7 juillet 2010, pourvoi n°09-14579, Legifrance). Est cassé l'arrêt qui avait décidé d'exclure la qualification de bail à construction, au motif qu'il apparaissait aux termes du contrat signé entre les parties que le preneur s'engageait à l'expiration du bail à remettre les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de sa prise de possession et de débarrasser le terrain du poste transformateur (3e Chambre civile 30 janvier 2008, pourvoi n°06-21292, BICC n°681 du 1er mai 2008 et Legifrance). N'enlève pas au bail à construction sa spécificité, le fait que les parties y avaient incluse une clause particulière subordonnant à l'autorisation du bailleur l'édification par le preneur de constructions nouvelles en cours de bail (3e Civ. 5 décembre 2007, BICC n°679 du 1er avril 2008 et Legifrance). Les baux commerciaux exploités dans les lieux construits au régime des baux à construction, se trouvent révoqués par l'effet de la loi à la date d'expiration du bail à construction. En acceptant en effet les stipulations de l'acte que ces commerçants ont signé, selon lesquelles l'expiration de leur bail commercial coïnciderait avec la fin du bail à construction, ils ont accepté implicitement de ne pas disposer pas du droit au renouvellement de leur bail. Partant, ils ont renoncé à bénéficier du droit au paiement d'une indemnité d'éviction (3e Chambre civile 14 novembre 2007, pourvoi n°06-18133, BICC n°678 du 15 mars 2008).
Le bail a construction confère au locataire un droit réel immobilier qui lui permet de consentir des sûretés réelles sur les constructions, de céder ses droits ou de les apporter en société. Dans ce cas, le ou les cessionnaires sont tenus aux mêmes obligations que le bailleur d'origine. Mais, qu'elle que soit sa durée, le contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil n'est pas inexistant mais nul pour défaut de cause (3 ème Chambre civile 21 septembre 2011, pourvoi n°10-21900, BICC n°753 du 15 décembre 2011 et Legifrance).
Il diffère du bail emphytéotique en ce que le bail à construction est cractérisé par l'obligation prise par le preneur de construire sur le terrain du bailleur. C'est ainsi que la 3e Chambre civile a jugé "ayant relevé que les termes du bail, qui prévoyait seulement la faculté de faire édifier tous immeubles et notamment un casino, ne mettaient à la charge de la société Cannes Balnéaire aucune obligation de construire et retenu, sans la dénaturer, que la clause stipulant que, "dans le cas où la ville de Cannes ne donnerait pas à la société Cannes Balnéaire les autorisations nécessaires à l'exploitation d'un casino, il est entendu que le présent bail n'aura aucun effet", n'était pas une clause résolutoire mais une condition concernant l'exploitation du casino et n'édictait aucune obligation de construire, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le contrat devait être qualifié de bail emphytéotique" (3e Cambre civile 8 septembre 2016, pourvoi n°15-21381 15-22374, Legifrance).
Si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value ; que pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente
Voir aussi le mot : Emphytéose.
Textes
Bibliographie