par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 13 juillet 2017, 16-17933
Dictionnaire Juridique
| site réalisé avec Baumann Avocats Droit informatique |
Cour de cassation, 3ème chambre civile
13 juillet 2017, 16-17.933
Cette décision est visée dans la définition :
Débouter
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mars 2016), que, pour la construction et la réhabilitation de bâtiments, la société Coresi a confié à MM. X... et Y..., assurés auprès de la société Axa France lARD (société Axa), la conception et la réalisation des études graphiques ; que sont intervenus la société HCI, assurée auprès de la SMABTP, en qualité de maître d'oeuvre d'exécution, et la société Bouygues bâtiment Ile-de-France, aux droits de laquelle est venue la société Entreprise et travaux publics André et Max Z... (société Z...), assurée auprès de la MMA lARD (la MMA), en qualité d'entreprise générale tous corps d'état ; que la direction de l'aménagement urbain de la Mairie de Paris a informé la société Coresi de la non-conformité au permis de construire de travaux en toiture ; que la société Coresi a déposé une demande de permis de construire modificatif, mais a fait démolir et reconstruire des lucarnes et des toitures, et réaménager des lots ; qu'elle a assigné en indemnisation, les intervenants à la construction et leurs assureurs ;
Attendu que la société Coresi fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Coresi avait elle-même choisi de retirer sa demande de permis de construire modificatif présentée par les architectes sur l'invitation de la Ville de Paris, qui avait pour objet de régulariser les non-conformités signalées par l'administration, et souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que cette demande, qui se présentait comme une régularisation banale et habituelle, aurait été refusée, la cour d'appel, qui a pu déduire, de ces seuls motifs, que la preuve d'un lien de causalité entre le coût des travaux de démolition, reconstruction et aménagement de lots et l'existence de manquements des intervenants à la construction à leurs obligations, n'était pas rapportée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Coresi aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Coresi.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Coresi de toutes ses demandes dirigées contre M. X..., M. Y..., les sociétés Axa, HCI, SMABTP, Brézillon et MMA, tendant à ce qu'ils soient condamnés in solidum à lui payer la somme principale de 2.850.048,20 € HT à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Coresi, promoteur, demande, à titre d'indemnisation, - 2.050.000 € hors taxes, soit 2.922.264,50 € TTC au titre du coût de la démolition et de la reconstruction des lucarnes et des toitures, - 52.004 € hors taxes en indiquant qu'il s'agit du coût de la reconfiguration du lot 17 en duplex, - 219.063,55 € au titre d'une perte de chiffre d'affaire, liée à la nécessité de prévoir une reconfiguration des lots 8 et 17, - 77.135 € au titre des honoraires supplémentaires consécutifs à la prolongation du délai de réalisation, - 10.836,73 € au titre de surcoûts liés à des primes d'assurance supplémentaires, - 277.639,35 € au titre des indemnités versées aux acquéreurs et 27.754 € au titre de frais financiers ; que la société Coresi expose que ces frais ont été exposés et ces préjudices subis en raison du fait qu'elle a dû procéder aux travaux de démolition et de reconstruction indiqués ci-dessus et connu des retards de livraison du fait que les travaux réalisés n'étaient pas conformes au permis de construire ; que pour ce faire, ainsi que l'expliquent à juste titre les premiers juges, « si la société Coresi prétend que ces travaux ont été engagés en raison des non-conformités au permis de construire qui avaient été signalées par l'administration, et suite au refus de celle-ci de délivrer un permis de construire modificatif, elle ne le prouve pas » ; qu'en effet, la Cour, ainsi que l'ont exactement relevé les premiers juges, constate qu'il n'est pas contesté qu'après la demande de permis de construire modificatif présentée par les architectes sur l'invitation de la Ville de Paris, la société Coresi a fait le choix elle-même de retirer sa demande de permis de construire modificatif, laquelle avait précisément pour objet de régulariser la situation, et qu'il n'est aucunement démontré que cette demande de permis modificatif aurait été refusée ; qu'en effet, elle avait été formée par les architectes après discussion avec les services de la Ville, et sur invitation de cette dernière ; que cette demande se présentait dès lors comme une régularisation banale et habituelle qui ne devait pas poser problème ; que sur ce point, la société appelante se contente de faire valoir dans ses conclusions que les constructeurs auraient dû l'empêcher de faire démolir et reconstruire l'immeuble ; que cependant il n'appartient pas à l'architecte, ni aux entreprises de s'opposer à un choix du maître de l'ouvrage, au surplus agent immobilier professionnel qui achète des immeubles anciens et les fait refaire pour les revendre, qui décide de faire démolir l'intégralité des toitures et de reconstruire l'étage correspondant ; que la société Coresi fait encore valoir que la démolition était nécessaire, compte-tenu de l'importance des réparations ; que cet argument est sans portée dans la mesure où le permis de construire modificatif avait précisément pour objet de régulariser la situation et donc de rendre les constructions en place régulières ; qu'enfin, ainsi que le souligne la société Brézillon dans ses écritures, le non-respect du permis initial a permis de doubler la surface utile des appartements situés au dernier étage, dotés dès lors d'un bel éclairage et d'une belle vue au lieu d'être un appartement sous combles ; que dès lors la société Coresi, dans le cadre de son opération immobilière, a pu vendre ces appartements dans de meilleures conditions et améliorer ainsi la rentabilité de l'opération ; que compte-tenu de ces considérations, il n'est pas acquis qu'elle ait subi un réel préjudice ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu'en l'espèce, la société Coresi expose que Dominique X... et Jacques Y..., la société HCI et l'entreprise générale Brézillon, ont chacun manqué à leurs obligations contractuelles, que ces manquements sont à l'origine de non-conformités de l'ouvrage aux plans du permis de construire, et qu'en raison de ces non-conformités, elle s'est trouvée dans l'obligation de démolir et reconstruire une partie de l'ouvrage, subissant par ailleurs d'autres pertes (préjudice financier et montant des indemnisations accordées aux acquéreurs en raison d'une réduction des surfaces habitables vendues) ; que la société Coresi doit donc prouver, outre les manquements aux obligations contractuelles des intervenants à la construction, le lien de causalité entre ces manquements, et les préjudices subis ; qu'il est donc nécessaire à ce stade de rappeler les divers postes d'indemnisation réclamés par le promoteur ; qu'en premier lieu, la société Coresi demande 2.050.000 € hors taxes soit 2.922.264,50 € TTC au titre du coût de la démolition et de la reconstruction des lucarnes et des toitures ; que cette somme correspond au montant du marché conclu avec l'entreprise générale Brézillon le 26 octobre 2005 ; que l'examen de ce marché (annexe 11 du rapport d'expertise) permet de comprendre que l'entreprise, qui avait déjà procédé à la demande du maître d'ouvrage à d'importants premiers travaux de démolition chiffrés à 299.622 € selon avenant n°11 du 4 juillet 2005 (somme non réclamée dans le cadre de ce litige), a alors été chargée des travaux suivants : - démolition des toitures de tous les bâtiments sauf la partie R+2 sur jardin du bâtiment Amyot et le bâtiment d'angle rue Aymiot/rue Laromiguière en R+2, - reconstruction de toitures et lucarnes, avec réalisation d'une charpente bois au lieu de la structure béton tel que réalisé, - piquage et remplacement de tout le ravalement des façades, - pour le bâtiment 10 rue Amyot : recoupe des allèges béton pour permettre la réalisation d'une ligne de brisis à 71,30 NGF, remplacement du châssis type verrière du lot 8 (séjour), déplacement d'une souche de cheminée, - pour le bâtiment 12 rue Laromiguière : prolongement de l'escalier par une volée supplémentaire, création d'une porte palière, remplacement du châssis type verrière du Iot 16, déplacement d'une lucarne et modification de la dimension d'une lucarne, mise en place d'un châssis de toit pour désenfumage, - pour le bâtiment 10 rue Laromiguière : remplacement des châssis des séjours du lot 17 et chambre du lot 8 pour création d'une façade de type bow-window sur jardin ; qu'ensuite, la société Coresi demande une somme de 52.004 € hors taxes en indiquant qu'il s'agit du coût de la reconfiguration du lot 17 en duplex ; que le tribunal ne sait cependant quels travaux ont ainsi été financés par le maître d'ouvrage puisque le marché conclu avec la société Brézillon (avenant n°14) pour leur réalisation n'est pas produit aux débats ; que la société Coresi demande enfin : - 219.063,55 € au titre d'une perte de chiffre d'affaire, liée à la nécessité de prévoir une reconfiguration des lots 8 et 17, puisque le promoteur a dû vendre une surface complémentaire à un prix inférieur à celui fixé pour l'ensemble de l'opération, et qu'il a été nécessaire, pour reconfigurer le lot 17, d'empiéter sur le lot n°8, - 77.135 € au titre des honoraires supplémentaires consécutifs à la prolongation du délai de réalisation, - 10.836,73 € au titre de surcoûts liés à des primes d'assurance supplémentaires,- 277.639,35 € au titre des indemnités versées aux acquéreurs, - 27.754 € au titre de frais financiers ; que ces sommes relatives au coût des travaux de démolition-reconstruction et d'aménagements intérieurs, ainsi qu'au coût des indemnisations accordées aux acquéreurs, ont été engagées parce que le promoteur de l'opération a décidé, à partir de juillet 2005, de démolir entièrement toutes les toitures (à l'exception de la partie R+2 sur jardin du bâtiment Amyot et du bâtiment d'angle rue Aymiot/rue Laromiguière en R+2, comme cela est indiqué sur la pièce examinée cidessus, avenant n°11 du rapport) ainsi que les lucarnes des bâtiments, de modifier une verrière, de changer la structure de la charpente, de reconfigurer certains lots déjà vendus en l'état futur d'achèvement ; que si la société Coresi prétend que ces travaux ont été engagés en raison des non-conformités au permis de construire qui avaient été signalées par l'administration, et suite au refus de celle-ci de délivrer un permis de construire modificatif, elle ne le prouve pas ; qu'en effet, le tribunal constate qu'il n'a été donné aucune suite à la demande de permis de construire modificatif qui avait été présentée le 20 décembre 2004 à la suite du courrier du 18 octobre'2004 établi par la sous-direction du permis de construire de la ville de Paris ; qu'il n'est pas contesté en effet qu'à l'issue de discussions avec l'architecte des bâtiments de France, le maître de l'ouvrage a décidé de procéder aux travaux ci-dessus décrits et qu'il a ensuite retiré sa demande de permis de construire modificatif, laquelle avait justement pour objet de faire régulariser les modifications apportées à la construction par rapport aux plans déposés lors de la demande initiale de permis de construire ; qu'or, les éléments du dossier ne permettent en aucune façon d'affirmer que les services de l'urbanisme de la ville de Paris allaient nécessairement refuser de régulariser la situation en délivrant un permis de construire modificatif, alors que cette possibilité avait été clairement envisagée dans le courrier du 18 octobre 2004 ; qu'ainsi, aucune injonction administrative de procéder aux travaux de mise en conformité des bâtiments avec les plans du permis de construire n'est versée aux débats ; que la preuve du lien de causalité entre les travaux de démolition engagés et les éventuels manquements reprochés aux parties en défense fait donc défaut ; qu'au surplus, à supposer rapportée la preuve qu'un refus de l'administration de délivrer un permis de construire modificatif allait nécessairement intervenir en raison de la position exprimée par l'architecte des bâtiments de France, il faudrait encore établir la liste des non-conformités retenues par l'administration pour motiver sa décision de rejet ; qu'il n'existe au dossier aucun élément à ce sujet, puisqu'en effet les services de l'urbanisme n'ont jamais rendu une décision motivée à la suite du dépôt de la demande de permis de construire modificatif en décembre 2004 ; qu'en réalité, il apparaît que ce sont les architectes des bâtiments de France qui ont constaté des différences entre le projet de construction tel qu'il avait été présenté lors de l'octroi du permis de construire en 2002 et la construction effectivement édifiée ; qu'il est impossible, cependant, de déterminer quelles étaient les non-conformités relevées par l'architecte des bâtiments de France et à propos desquelles des discussions sont intervenues avec le promoteur, assisté des architectes Dominique X... et Jacques Y... ; qu'à cet égard, le tribunal constate que la société Coresi ne produit quasiment aucune pièce relative à ces discussions ; que la seule pièce produite est une correspondance adressée le 17 août 2005 par l'architecte des bâtiments de France au promoteur ; qu'aucune non-conformité n'y est précisément relevée ; qu'il est uniquement fait référence à un accord intervenu sur la nécessité de reprendre les toitures, sans autre précision, des bâtiments situés 10 rue Amyot, 10 rue Laromiguière et 12 rue Laromiguière ; qu'il est également précisé dans ce courrier que le bâtiment du rue Laromiguière présente un aspect conforme aux élévations prévues au permis de construire ; que force est donc de constater que ce courrier ne permet pas de savoir très précisément quelles non-conformités ont été signalées par l'architecte des bâtiments de France et quelles non-conformités ont fait l'objet de discussions avec le maître d'ouvrage ; que si l'expert judiciaire a décrit et analysé un certain nombre de nonc-conformités ayant été prétendument « refusées » ou « acceptés » par l'architecte du bâtiment de France, il n'a cependant jamais eu connaissance de l'avis exprimé par cet architecte sur les non-conformités du projet réalisé avec le permis accordé ; que l'expert n'a en effet pu se fonder que sur les explications fournies par le promoteur lui-même ; que c'est en effet la société Coresi qui s'est chargée de réaliser une étude des évolutions de l'opération entre le permis de construire de 2002, le dossier marché, les plans d'exécution et la réalisation finale, en soulignant les évolutions qui, selon elle, avaient été acceptées ou refusées par l'architecte des bâtiments de France (cf. document du mai 2008 réalisé par la société Cogedim et joint au rapport d'expertise en annexe) ; qu'il apparaît ainsi que la société Coresi s'est constituée une preuve à soi-même afin de justifier a posteriori sa décision de démolir et de reconstruire les toitures et les lucarnes et de procéder à tous les autres travaux figurant au marché de la société Brézillon du octobre 2005 ; qu'au surplus, le tribunal ne trouve de toute façon aucun lien entre un certain nombre de travaux figurant sur ce marché (en particulier : travaux de création d'une charpente en bois au lieu de béton, de « piquage et remplacement de tout le ravalement des façades », de déplacement d'une souche de cheminée pour le bâtiment 10 rue Amyot, pour le bâtiment 12 rue Laromiguière : de prolongement de l'escalier par une volée supplémentaire, de déplacement d'une lucarne et modification de la dimension d'une lucarne et de création d'une porte palière, pour le bâtiment 10 rue Laromiguière : de remplacement des châssis des séjours du lot 17 et chambre du lot pour création d'une façade de type bow-window sur jardin) et les prétendues non-conformités soi-disant « refusées » par l'architecte des bâtiments de France ; que de plus, aucun élément du dossier ne permet clairement de démontrer qu'il était techniquement nécessaire, compte tenu de ces prétendues non-conformités « refusées » par l'architecte des bâtiments de France, de modifier les volumes et superficies des lots 17 et 8 dont les parties ne précisent pas la localisation exacte au sein de l'ensemble immobilier ; que par ailleurs, le tribunal observe qu'à l'exception du bâtiment ancien de deux étages situé à l'angle des rues Amyot et Laromiguière, le maître d'ouvrage a demandé à l'entreprise de procéder à la démolition de la toiture de l'ensemble des autres bâtiments, alors que l'architecte des bâtiments de France précisait dans son courrier que le bâtiment situé14 rue Laromiguière ne présentait aucun problème de hauteur de toiture ; qu'enfin, concernant les préjudices qui seraient liés à l'augmentation des délais de réalisation de l'opération et des indemnisations octroyées aux acquéreurs des lots de copropriété, le tribunal constate que c'est le maître de l'ouvrage qui a pris seul la décision de procéder aux travaux confiés à l'entreprise Brézillon le 26 octobre 2005, alors qu'aucune décision de l'administration lui imposant ces travaux n'était expressément intervenue ; que ces travaux auraient donc pu tout aussi bien être envisagés et réalisés plus tôt ; qu'il ressort finalement de toutes ces constatations que si le tribunal devait retenir que les intervenants à la construction avaient manqué à leurs obligations en ce que l'ouvrage réalisé n'était pas conforme à ce qui était prévu au permis de construire, il n'en demeurerait pas moins qu'aucun lien de causalité n'est caractérisé avec la décision du maître de l'ouvrage de démolir et reconstruire une partie des bâtiments, de reconfigurer certains lots et d'indemniser certains acquéreurs, et donc avec l'ensemble des préjudices invoqués ; que par conséquent, la société Coresi sera déboutée de toutes ses demandes en dommages et intérêts ; qu'il n'y a donc lieu à examen des recours en garantie ;
1°) ALORS QUE l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en l'espèce, pour débouter le promoteur de toutes ses demandes en réparation, la cour d'appel a jugé qu'à supposer même qu'il soit retenu que les constructeurs avaient manqué à leurs obligations pour avoir réalisé un ouvrage non conforme au permis de construire, la preuve du lien de causalité avec l'ensemble des préjudices invoqués n'était pas établie puisque la société Coresi avait fait le choix elle-même de procéder à la démolition et à la reconstruction d'une partie des bâtiments, sans y avoir été contrainte par l'administration, faute de preuve d'un refus de permis de construire modificatif ; qu'en statuant ainsi, tandis que la société Coresi était en droit d'exiger la construction d'un ouvrage conforme aux plans du permis de construire initial, qu'elle n'était pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt des responsables et était en droit d'être indemnisée des préjudices subis, malgré l'absence de permis de construire modificatif et sa décision de démolir une partie des bâtiments affectée de non-conformités au permis de construire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les constructeurs sont tenus d'indemniser le maître de l'ouvrage des préjudices subis au titre des travaux de démolition et de reconstruction rendus nécessaires en raison des non-conformités de l'ouvrage au permis de construire initial et de l'absence de délivrance d'un permis de construire modificatif ; qu'en l'espèce, la société Coresi faisait valoir que les intervenants à l'opération de construction et leurs assureurs avaient, dans leurs conclusions de première instance, présenté comme certain le refus de l'administration d'accorder un permis de construire modificatif et comme inévitables les opérations de démolition ; qu'elle citait notamment les conclusions des architectes, lesquels avaient admis que l'architecte des bâtiments de France avait « demand[é] la démolition des lucarnes et [des] toitures », les conclusions de la société Brézillon, laquelle avait déclaré que « la Ville de Paris n'a pas entendu faire droit à cette demande de permis de construire modificatif », celles de la société Axa, qui avait indiqué « que la régularisation sollicitée a été refusée par le service instructeur de la Ville de Paris », ainsi que les écritures de la société MMA, laquelle avait mentionné que « les services de la Ville refusaient cette régularisation » (concl., p. 25, in fine, p. 26 § 1 à 5), et produisait les conclusions de première instance litigieuses (pièces n° 7 à 10) ; qu'en jugeant, pour considérer que le lien de causalité entre les travaux de démolition et les éventuels manquements reprochés aux constructeurs n'était pas établi, que la société Coresi ne démontrait pas le refus de l'administration de délivrer un permis de construire modificatif, sans rechercher si la reconnaissance par M. Y..., M. X..., les sociétés Axa, Brézillon et MMA de ce refus et de la nécessité de procéder aux travaux litigieux constituait un aveu judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1356 du code civil ;
3°) ALORS QUE le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même est inapplicable à la preuve des faits juridiques ; qu'en l'espèce, pour considérer que n'était pas établie la liste des non-conformités retenues par l'architecte des bâtiments de France et par l'administration pour motiver sa décision de rejet de la demande du permis de construire modificatif, la cour d'appel a jugé que l'expert judiciaire avait certes décrit les non-conformités dont la régularisation avait été prétendument refusée ou acceptée par l'architecte des bâtiments de France, mais qu'il s'était fondé sur une étude, réalisée par le promoteur le 29 mai 2008, et que la société Coresi s'était ainsi constituée une preuve à elle-même (jugt, p. 13 § 5) ; qu'en statuant ainsi, tandis que le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n'est applicable qu'aux actes juridiques et non aux faits juridiques, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
4°) ALORS QUE la société Coresi faisait valoir, s'agissant du bâtiment situé au 10 rue Amyot, que les « travaux de création d'une charpente en bois au lieu de béton » se rapportaient aux jambages des lucarnes jugés trop épais par l'architecte des bâtiments de France et étaient liés à la ligne de brisis du toit jugée trop élevée, que le « piquetage et le remplacement de tout le ravalement des façades » étaient la conséquence des travaux de remplacement des montants trop épais de la verrière du 4ème étage, que « le déplacement d'une souche de cheminée » avait été nécessaire dès lors que l'architecte des bâtiments de France avait refusé pour partie les cheminées (annexe A20 du rapport d'expertise), que, s'agissant du bâtiment situé au 12 rue Laromiguière, le « prolongement de l'escalier par une volée supplémentaire », le « déplacement d'une lucarne et (la) modification de la dimension d'une lucarne et la création d'une porte palière » étaient liés au lot n° 17 et à la lettre de la préfecture à la Ville de Paris sur la suppression du prolongement de la cage d'escalier (pièce n° 4), que, s'agissant du bâtiment situé au rue Laromiguière, le « remplacement des châssis des séjours du lot 17 et chambre du lot 8 pour création d'une façade de type bow-window sur jardin » était lié au remplacement du chien assis dans le lot n° 17 imposé par l'architecte des Bâtiments de France dans sa lettre du 17 août 2005 (annexe A8) et au fait que les montants de la fenêtre dans le lot n° 8 étaient trop épais (concl., p. 37 § 3 et s.) ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'existait aucun lien entre un certain nombre de travaux (création d'une charpente en bois au lieu de béton, piquage et remplacement de tout le ravalement des façades, déplacement d'une souche de cheminée, prolongement de l'escalier par une volée supplémentaire, déplacement d'une lucarne et modification de la dimension d'une lucarne et création d'une porte palière, remplacement des châssis des séjours du lot n° 17 et de la chambre du lot n° 8 pour création d'une façade de type bow-window sur jardin) et les non-conformités dont la régularisation ne pourrait être obtenue, selon l'architecte des bâtiments de France (jugt, p. 13, in fine), sans s'expliquer sur ce lien qui avait pourtant été suffisamment établi par la société Coresi dans ses conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
5°) ALORS QUE la société Coresi soutenait que les travaux effectués sur la toiture du bâtiment et la remise en place de l'escalier, à la demande de la préfecture de police, avaient eu un impact sur le lot n° 17, lequel avait été acquis en l'état futur d'achèvement par M. A... et Mme B..., et se prévalait du protocole d'accord du 15 mars 2006 conclu entre le promoteur et les acquéreurs (annexe A12) (concl., p. 38 § 2) ; que ce protocole d'accord stipulait que les travaux en cours d'exécution allaient avoir une incidence sur la surface de l'appartement acquis, que « les acquéreurs souhaitant néanmoins maintenir le principe de cette acquisition, la SNC Coresi leur a proposé d'adjoindre à l'appartement acquis, dont la superficie se trouve réduite, une surface supplémentaire au niveau supérieur et à l'aplomb dudit appartement, de manière à leur permettre de conserver 3 chambres » et que le prix d'acquisition de cette surface complémentaire de 18,7 m² avait été fixé à la somme de 120.000 €, « en tenant compte du préjudice subi par les acquéreurs du fait de la non-conformité de l'appartement » (protocole, p. 2 § 2 et 9) ; qu'il en résultait que les travaux avaient entraîné une baisse de la superficie du lot n° 17, vendu en l'état futur d'achèvement, de sorte que l'adjonction d'une surface supplémentaire (lot n° 8), créant un duplex, avait été nécessaire pour indemniser les acquéreurs ; qu'en se bornant à juger qu'aucun élément du dossier ne permettait de démontrer qu'il était techniquement nécessaire de modifier les volumes et les superficies des lots n° 17 et n° 8 (jugement, p. 14 § 2), sans rechercher si cette modification avait été rendue nécessaire par la baisse de la superficie du lot n° 17, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
6°) ALORS QUE la société Coresi demandait à la cour d'appel de condamner les intervenants à l'opération de construction et leurs assureurs à lui payer notamment la somme de « 52.004 € pour la reconfiguration du lot 17 en duplex (avenant n° 14 au marché Brézillon = pièce n° 1, annexe A44) » (concl., p. 31 § 5) ; qu'en jugeant, s'agissant de la demande de la société Coresi au titre de la reconfiguration du lot n° 17 en duplex, qu'il était impossible de déterminer les travaux financés par le maître de l'ouvrage puisque le marché conclu avec la société Brézillon (avenant n° 14) pour leur réalisation n'était pas produit (jugement, p. 12 § 1), sans rechercher si l'avenant n° 14 était produit en annexe A44 du rapport d'expertise (pièce n° 1), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
7°) ALORS QUE la faute de la victime ne peut jouer un rôle exonératoire total que si elle présente les caractères de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ; qu'en l'espèce, la société Coresi faisait valoir que si elle n'avait pas procédé aux travaux de démolition et de reconstruction, la délivrance d'un permis de construire modificatif n'aurait pas fait disparaître le préjudice lié aux retards dans l'exécution de l'ouvrage, c'est-à-dire les honoraires supplémentaires, le surcoût de prime d'assurance, les indemnités versées aux acquéreurs et les frais financiers, de sorte que sa décision de procéder à des travaux de démolition n'était pas la cause exclusive de son préjudice (concl., p. 35, in fine) ; qu'en jugeant, pour débouter la société Coresi de ses demandes d'indemnisation des préjudices liés à l'augmentation des délais de réalisation de l'opération, que le maître de l'ouvrage avait pris seul la décision de procéder aux travaux de démolition et de reconstruction, aucune décision de l'administration lui imposant ces travaux n'étant expressément intervenue (jugt, p. 14 § 4), sans rechercher si, dans l'hypothèse d'un permis de construire modificatif et donc en l'absence de travaux de démolition et de reconstruction, la société Coresi aurait, en tout état de cause, subi un préjudice lié aux retards dans l'exécution de l'ouvrage qu'il convenait d'indemniser, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
8°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la société Coresi avait présenté une demande de permis de construire modificatif le 20 décembre 2004, à la suite de la lettre de la mairie de Paris du 18 octobre 2004, que cette demande avait pour objet de faire régulariser les modifications apportées à la construction par rapport aux plans déposés lors de la demande initiale de permis de construire et qu'elle se présentait comme « une régularisation banale et habituelle qui ne devait pas poser problème » (jugement, p. 12 § 5, arrêt, p. 8 § 5) ; qu'en jugeant, pour débouter la société Coresi de ses demandes d'indemnisation des préjudices liés à l'augmentation des délais de réalisation de l'opération, que le maître de l'ouvrage avait pris seul la décision de procéder aux travaux de démolition et de reconstruction, aucune décision de l'administration lui imposant ces travaux n'étant expressément intervenue, et que lesdits travaux auraient donc pu être envisagés et réalisés plus tôt, sans rechercher si l'attente, par la société Coresi, de la délivrance d'un permis de construire modificatif avait été légitime puisqu'elle aurait permis une régularisation des non-conformités au permis de construire initial, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
9°) ALORS QUE la société Brézillon soutenait qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire que les plans des ventes des lots n° 8, 9 et 17 avaient permis à la société Coresi de vendre 45 m² de surface habitable supplémentaire par rapport à celle résultant des plans du permis de construire et que cette surface complémentaire représentait 10% desdits lots (concl., p. 9 § 4, p. 10 § 3) ; qu'en jugeant néanmoins que, « comme le souligne la société Brézillon dans ses écritures, le non-respect du permis initial a permis de doubler la surface utile des appartements situés au dernier étage », de sorte qu'il n'était pas acquis que le promoteur immobilier ait subi un réel préjudice (arrêt, p. 11 § 3), la cour d'appel a modifié l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile.
10°) ALORS QUE la société Coresi faisait valoir qu'elle avait été contrainte de vendre « à bas prix des surfaces effectivement réalisées, qui auraient été vendues à un meilleur prix si le permis de construire avait été respecté dès l'origine », que les travaux avaient eu une incidence sur le lot n° 17, vendu en l'état futur d'achèvement à M. A... et à Mme B..., et se prévalait du protocole d'accord conclu avec les acquéreurs le 15 mars 2006 (annexe A12 du rapport) qui stipulait qu'une surface supplémentaire de 18,7 m² leur était vendue au prix de 120.000 €, soit 6.400 €/m², « en tenant compte du préjudice subi par les acquéreurs du fait de la non-conformité de l'appartement » (concl, p. 32 § 5, p. 38 § 2) ; qu'en se bornant à juger que « le non-respect du permis initial a permis de doubler la surface utile des appartements situés au dernier étage », de sorte qu'il n'était pas acquis que le promoteur immobilier ait subi un réel préjudice (arrêt, p. 11 § 3), sans rechercher si la société Coresi avait été contrainte de vendre à bas prix à M. A... et à Mme B... une surface supplémentaire en réparation de leur préjudice du fait de la non-conformité de l'appartement livré au regard de celui acquis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
11°) ALORS QU' il n'était pas contesté que le coût des travaux de démolition et de reconstruction était de 2.050.000 € HT (cf. concl. Coresi, p. 40 et concl. adv.) ; qu'à supposer même que la société Coresi ait pu vendre les appartements du dernier étage « dans de meilleures conditions et améliorer ainsi la rentabilité de l'opération » (arrêt, p. 9 § 3), la cour d'appel n'a pour autant nullement constaté que la société Coresi ait pu obtenir de ce fait un profit supplémentaire de 2.050.000 € HT, de sorte qu'elle n'a pas légalement justifié son affirmation de l'absence d'un « réel préjudice » (arrêt, p. 9 § 3), privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
| site réalisé avec Baumann Avocat Contentieux informatique |
Cette décision est visée dans la définition :
Débouter
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 28/04/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.