par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 16 mars 2017, 15-27920
Dictionnaire Juridique
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
16 mars 2017, 15-27.920
Cette décision est visée dans la définition :
Serment Décisoire
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les article L. 145-12, alinéa 1er, du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 septembre 2015), que, le 22 octobre 1991, Mme X... a consenti à M. Y... un bail commercial en renouvellement, d'une durée de 12 ans, jusqu'au 31 octobre 2003 ; que, le 8 avril 2003, M. Christian Z..., devenu propriétaire de l'immeuble, a délivré au locataire un congé avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de 12 ans et déplafonnement du loyer ; que, par acte extra-judiciaire du 7 mai 2003, le locataire a accepté le principe du renouvellement « aux charges et conditions du bail expiré, conformément à la loi, aucune modification ne pouvant être apportée, sauf accord exprès des parties », mais s'est opposé au déplafonnement du prix du loyer de renouvellement ; qu'un arrêt du 13 août 2009 a donné acte aux parties de leur accord pour la fixation du loyer du bail à une certaine somme ; que, par acte extra-judiciaire du 27 avril 2012, MM. Christian Z... et Lionel Z..., bénéficiaires de la nue-propriété de l'immeuble, ont donné congé à la société Casa Mia, venant aux droits de M. Y..., pour la date du 31 octobre 2012, avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction au motif que, le bail renouvelé pour la dernière fois venant à échéance après neuf ans, soit le 31 octobre 2012, la locataire n'avait pas droit au renouvellement du bail dès lors qu'elle n'avait pas exploité les lieux au cours des trois dernières années du bail ; que la société Casa Mia a assigné les consorts Z... en contestation du congé, en soutenant que le bail en cours avait une durée de 12 années et expirait le 31 octobre 2015 et que le congé délivré le 31 octobre 2012 était prématuré ;
Attendu que, pour annuler le congé et rejeter les demandes des bailleurs, l'arrêt retient qu'il résulte de l'arrêt du 13 août 2009 que M. Y..., dans ses dernières conclusions du 16 avril 2009, avait demandé à la cour de lui donner acte de ce qu'il ne contestait pas l'ordonnance dont appel, laquelle avait reconnu le principe de déplafonnement au motif décisoire que les parties avaient expressément entendu déroger à la durée du bail de neuf ans et que le locataire avait accepté le 7 mai 2003 le principe de renouvellement offert expressément pour une durée de douze ans le 8 avril précédent, la cour donnant acte aux parties de leur accord sur le prix du loyer différent de celui fixé par l'ordonnance entreprise ainsi infirmée ;
Qu'en statuant ainsi, en déduisant la volonté du locataire d'accepter que la durée du bail renouvelé soit portée à douze ans de ce qu'il avait déclaré ne pas contester une ordonnance qui se bornait à dire que le loyer était déplafonné et à en fixer le montant, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser l'accord du locataire sur la durée du bail renouvelé, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Casa Mia aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Casa Mia et la condamne à payer à MM. Christian Z... et Lionel Z... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour MM. Christian Z... et Lionel Z...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le congé donné le 27 avril 2012 par M. Christian Z... et M. Lionel Z... à la SARL Casa Mia pour la date du 31 octobre 2012 avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction, et d'avoir débouté MM. Z... de toutes leurs demandes ;
Aux motifs que dans leur offre de renouvellement issue du congé en date du 8 avril 2003, les consorts Z... ont offert le renouvellement du bail pour une durée de douze années et dans le cadre de la fixation du prix du bail ont toujours soutenu et judiciairement obtenu que la règle de plafonnement du prix du loyer ne s'applique pas au motif que la durée du bail renouvelé était, d'accord parties, conventionnellement fixée à douze années ; qu'ils ne peuvent aujourd'hui se contredire procéduralement, en soutenant désormais comme l'avait fait leur ancien locataire dans la procédure qui les opposait, qu'aucun accord n'était intervenu sur la durée du bail, en raison de l'opposition du locataire qui n'aurait accepté que le principe de renouvellement du bail aux charges et conditions du bail expiré laissant planer un doute sur la durée du bail renouvelé ; qu'en effet il résulte de l'arrêt du 13 août 2009 que M. Y... dans ses dernières conclusions du 16 avril 2009 « demandait à la Cour de lui donner acte de ce qu'il ne contestait pas l'ordonnance dont appel » laquelle avait reconnu le principe de déplafonnement au motif décisoire que les parties avaient expressément entendu déroger à la durée du bail de neuf ans et que le locataire avait accepté le 7 mai 2003 le principe du renouvellement offert expressément pour une durée de douze ans le 8 avril précédent, la Cour donnant acte aux parties de leur accord sur le prix du loyer différent de celui fixé par l'ordonnance entreprise ainsi infirmée ; qu'il en résulte que M. Y... ayant reconnu par ses dernières conclusions du 16 avril 2009 avoir accepté le principe du renouvellement accepté pour la durée de douze ans qui était celle du bail expiré, toute ambiguïté était ainsi levée sur l'accord intervenu entre les parties aux droits desquels se trouve la SARL Casa Mia sur cette durée dérogatoire par conjonction des volontés manifestées les 8 avril 2003 pour le bailleur et le 7 mai 2003 pour le locataire ; qu'aucune des parties ne pouvait plus y revenir quels que soient leurs errements procéduraux postérieurs et la SARL Casa Mia bénéficiait d'une cession de bail pour une durée venant à expiration le 31 octobre 2015 ; que le congé délivré pour le 31 octobre 2012 ne respectant pas la durée conventionnelle et ne pouvant intervenir pour des motifs inapplicables à cette date, les dispositions de l'article L 145-8 ne pouvant s'apprécier que sur les trois dernières années du bail non encore acquises, c'est à bon droit que le premier juge a annulé ce congé ;
1°- Alors que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que la société Casa Mia ne prétendait pas que dans le cadre de l'instance en fixation du prix du bail renouvelé M. Z... aurait toujours soutenu que la règle de plafonnement du prix du loyer ne s'applique pas « au motif que la durée du bail renouvelé était, d'accord parties, conventionnellement fixée à douze années » et qu'il ne pourrait aujourd'hui se contredire procéduralement, en soutenant désormais comme l'avait fait son ancien locataire dans la procédure qui les opposait, qu'aucun accord n'était intervenu sur la durée du bail en raison de l'opposition du locataire qui n'a accepté que le principe de renouvellement du bail aux charges et conditions du bail expiré laissant planer un doute sur la durée du bail renouvelé ; qu'en soulevant d'office cette fin de nonrecevoir sans rouvrir les débats pour permettre aux consorts Z... de s'expliquer, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°- Alors qu'en statuant comme elle l'a fait quand ni l'ordonnance du 12 juin 2006 ni l'arrêt du 13 août 2009 ne constatent que M. Z... aurait soutenu que l'offre de renouvellement pour une durée de 12 ans aurait été acceptée par M. Y... y compris dans sa durée, la Cour d'appel a dénaturé ces décisions en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°- Alors que le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ne peut être invoqué qu'en présence d'actions de même nature qui opposent les mêmes parties ; qu'en opposant aux consorts Christian et Lionel Z... défendeurs à une action en contestation du congé avec refus de renouvellement délivré le 27 avril 2012 à la société Casa Mia, la position prétendument contraire de M. Christian Z... dans une instance précédente, quand cette instance précédente opposait le seul M. Christian Z... à M. Y... et non à la société Casa Mia et n'avait pas la même nature dès lors qu'elle avait pour objet le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en 2003, la Cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile et le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ;
4°- Alors que l'arrêt du 13 août 2009 a infirmé l'ordonnance déférée qui décidait que le prix du loyer du bail commercial renouvelé n'est pas soumis à la règle du plafonnement, et a simplement donné acte aux parties de leur accord pour la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 9590 euros à compter du 01.11.2003 ; qu'en énonçant que M. Z... aurait obtenu dans le cadre de la procédure qui a donné lieu à l'arrêt du 13 août 2009 que la règle de plafonnement du prix du loyer ne s'applique pas au motif que la durée du bail renouvelé était, d'accord parties, conventionnellement fixée à douze années, la Cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée par cet arrêt en violation de l'article 1351 du code civil ;
5°- Alors que la durée du bail renouvelé qui est un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur est de neuf années sauf accord des parties pour une durée plus longue ; que lors de chaque renouvellement, il appartient aux parties d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée de douze années faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années ; que dès lors, l'acceptation par M. Y... dans sa réponse au congé avec offre de renouvellement du 7 mai 2003 d'un « principe » de renouvellement du bail « aux charges et conditions du bail expiré conformément à la loi », dans laquelle il contestait de surcroît expressément le déplafonnement du loyer, n'était pas de nature à caractériser un accord des parties pour déroger à la durée légale du bail renouvelé ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public de l'article L 145-12 alinéa 1er du code de commerce et l'article 1134 du code civil ;
6°- Alors que les conclusions du 16 avril 2009 rappelées par l'arrêt du 13 août 2009 par lesquelles M. Y... demandait à la Cour sans autre précision, « de lui donner acte de ce qu'il ne contestait pas l'ordonnance dont appel » laquelle avait simplement dit dans son dispositif que le prix du loyer du bail commercial renouvelé n'est pas soumis à la règle du plafonnement fixée par l'article L 145-34 du code de commerce, ne sont pas Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le congé donné le 27 avril 2012 par M. Christian Z... et M. Lionel Z... à la SARL Casa Mia pour la date du 31 octobre 2012 avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction, et d'avoir débouté MM. Z... de toutes leurs demandes ;
7°- Alors qu'en constatant l'existence d'un accord intervenu dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé entre M. Z... et M. Y... à propos de la durée du bail, après avoir relevé que cet ancien locataire faisait valoir dans la procédure qui l'opposait à M. Z..., qu'aucun accord n'était intervenu sur la durée du bail, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du code civil qu'elle a violé ;
8°- Alors qu'en statuant comme elle l'a fait quand l'accord de M. Y... était encore clairement exclu par les conclusions de ce dernier dans le cadre d'une procédure postérieure concernant le règlement de copropriété dans lesquelles il précisait expressément ainsi que cela résulte des mentions d'un jugement du 15 décembre 2009, que le bail litigieux s'était renouvelé le 31 octobre 2003 pour neuf ans aux mêmes clauses et conditions à l'exception du loyer, la Cour d'appel a encore violé l'article 1134 du code civil .
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Serment Décisoire
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 28/04/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.