par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 24 mars 2009, 07-21824
Dictionnaire Juridique
| site réalisé avec Baumann Avocats Droit informatique |
Cour de cassation, 3ème chambre civile
24 mars 2009, 07-21.824
Cette décision est visée dans la définition :
Allégation
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 septembre 2007) que le 1er octobre 2003 une promesse de vente d'une maison d'habitation est intervenue entre M. X..., vendeur et les époux Y..., acquéreurs au prix de 301 848. 92 euros ; que M. X... a refusé de réitérer l'acte en faisant valoir que Mme Y... avait, antérieurement à la signature de la promesse, fait visiter les lieux en qualité de collaboratrice de l'agence Century 21 qui avait participé à la recherche d'un acquéreur ; que par assignation du 30 décembre 2003, publiée le 23 février 2004 à la Conservation des hypothèques, les époux Y... ont assigné M. X... en perfection de la vente ; que reconventionnellement M. X... a demandé l'annulation de la vente pour dol ; que par acte du 7 avril 2006, publié à la Conservation des hypothèques le 21 avril 2006 M. X... a vendu la maison litigieuse à la société civile immobilière Sanxa (la Sci) ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal de la Sci et le premier moyen du pourvoi incident de M. X..., réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière invoqué par la Sci dispose que la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d'un acte de vente peut être publié à la Conservation des hypothèques et retenu que les époux Y... justifiaient de cette publication au bureau des hypothèques d'Antibes, le 23 février 2004, ainsi que de la publication de leur demande en réalisation de vente, le 21 avril 2006, ensuite de la vente intervenue le 7 avril 2006 entre les époux Y... et M. X..., soit dans le délai de validité de trois années de la publicité initiale, la cour d'appel, sans dénaturation et sans être tenue de répondre à de simples allégations non assorties d'élément probatoire, en a exactement déduit que les dispositions de l'article 37 dernier alinéa du décret du 4 janvier 1955 n'étaient pas applicables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi incident de M. X... ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que s'il n'était pas discutable que Mme Y..., à l'occasion de ses activités au sein de la société l'Adresse, avait fait visiter au moins à une reprise la propriété de M. X... le 14 février 2003, il ne convenait pas d'en déduire que sa connaissance des lieux, qu'elle ne pouvait contester, l'avait conduite à entreprendre une machination en collusion avec la société Agence A..., devenue mandataire de M. X..., et la société Century 21 Azur liberté pour conclure la vente à moindre prix, que Mme Y... n'était pas encore agent commercial de cette dernière société, qu'il résulte des pièces produites par M. X... que la valeur de son bien estimée le 19 janvier 2004 par l'expert qu'il a mandaté, aurait été de 394 000 euros, que toutefois cette évaluation par méthode de comparaison ne fait pas état des caractéristiques des maisons vendues dans le secteur ni de la période de temps de référence alors que la villa de M. X... nécessitait une rénovation complète et que la vente qu'il avait finalement acceptée au profit de la Sci s'était réalisée au prix de 365 878 euros plus de deux ans après les faits et nonobstant l'évolution importante du prix du marché pendant ce délai et les nombreuses visites de la maison non suivies d'effet, la cour d'appel, sans dénaturation de l'évaluation faite à la demande de M. X..., en a souverainement déduit que celui-ci n'établissait pas les manoeuvres dolosives qu'il invoquait et qu'en l'absence de toute erreur sur la valeur du bien vendu, il avait consenti à le vendre à un prix qui ne correspondait pas à ses espérances mais qu'il demeurait libre de refuser ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'il ne ressort ni des écritures d'appel ni de l'arrêt que M. X... ait contesté la demande des époux Y... tendant à fixer le point de départ des intérêts sur la somme versée au titre de l'exécution provisoire du jugement à compter du versement de cette somme ;
Que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
Mais sur le second moyen du pourvoi principal et le deuxième moyen du pourvoi incident, réunis :
Vu l'article 1599 du code civil ;
Attendu que la vente de la chose d'autrui est nulle ;
Attendu que l'arrêt après avoir donné effet à l'acte de vente intervenu le 1er octobre 2003 entre M. X... et les époux Y..., ordonne, à la demande des époux Y..., l'annulation de la vente passée le 7 avril 2006 entre M. X... et la Sci, par voie de conséquence ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en nullité de la vente de la chose d'autrui ne peut-être demandée que par l'acquéreur et non par le véritable propriétaire qui ne dispose que d'une action en revendication, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il prononce la nullité de la vente intervenue le 7 avril 2006 entre M. X... et la société Sanxa, l'arrêt rendu le 13 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à la société Sanxa, la somme de 2 500 euros et à M. X..., la somme de 2 500 euros ; Rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Sanxa SCI.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré les époux Y... « recevables » en leur action, contre la SCI SANXA ;
AUX MOTIFS QUE L'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière invoqué par la SCI SANXA dispose que la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d'un acte de vente « peut » être publiée à la Conservation des Hypothèques ; que les époux Y... justifient de cette publication au 1er Bureau des Hypothèques d'ANTIBES le 23 février 2004, ainsi que de la publication de leur même demande en réalisation de la vente, le 21 avril 2006, ensuite de la vente intervenue le 7 avril 2006 entre les intimés, en sorte que les dispositions du dernier alinéa de l'article 37 précitées ne peuvent trouver application en l'espèce, et qu'il convient de déclarer les époux Y... recevables en leur action ;
ALORS, d'une part, QU'à défaut de publication, dans les trois ans à compter de la publication de la demande en justice tendant à la réitération ou à la réalisation de la vente, d'un acte authentique ou d'une décision judiciaire valant vente, et sauf ordonnances successives prorogeant ce délai prises par le président du tribunal saisi, la publication initiale est caduque ; que la SCI SANXA faisait valoir dans ses écritures, que la demande de renseignements versée aux débats révélait que publication de la demande en justice des époux Y... du 23 février 2004 n'avait pas été renouvelée à la date du 23 février 2007, condition pour que la publication initiale soit toujours opposable aux tiers, de sorte que cette publication n'avait pu prendre rang et n'était pas opposable à la SCI SANXA (Conclusions d'appel, p. 5, § 4-5 – Production n° 1) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater, comme elle y était invitée, l'existence d'un acte authentique, d'une décision judiciaire valant vente ou d'une ordonnance prorogeant le délai, postérieurement au 23 février 2007, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 37, dernier alinéa, du décret du 4 janvier 1955 ;
ALORS, d'autre part, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des actes soumis à leur appréciation ; que le relevé des formalités publiées au Bureau des Hypothèques mentionne la publication de l'acte notarié de vente de l'immeuble en cause au bénéfice de la SCI SANXA le 21 avril 2006, sous l'ordre n° 3 et la référence 2006 P 3464 (Production n° 2) ; qu'en estimant que la formalité accomplie le 21 avril 2006 était la publication de la même demande en justice des époux Y... que celle intervenue le 23 février 2004, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de ce document et, partant, violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, en toute hypothèse, QUE seule la publication, dans le délai de trois ans à compter de la publication de la demande en justice tendant à la réitération ou à la réalisation de la vente, d'un acte authentique ou d'une décision judiciaire valant vente est susceptible de faire obstacle à la caducité de la publication initiale ; qu'en retenant, pour décider comme elle l'a fait, que les époux Y... justifient de la publication de leur assignation au 1er Bureau des Hypothèques d'Antibes le 23 février 2004, ainsi que de la publication de leur même demande en réalisation de la vente, le 21 avril 2006, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant ainsi l'article 37, dernier alinéa, du décret du 4 janvier 1955 ;
ALORS, enfin, QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que la SCI SANXA soutenait qu'il n'était « pas démontré que les époux Y... aient publié en annexe de l'assignation, le compromis de vente par eux invoqué » (Conclusions d'appel, p. 6, § 2, al. 3 – Production n° 1) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente consentie le 7 avril 2006 entre Monsieur X... et la SCI SANXA,
AUX MOTIFS QUE A défaut d'établir les manoeuvres frauduleuses qui aurait vicié le consentement donné à la promesse synallagmatique de vente qu'il a signée le 1er octobre 2003, Monsieur X... doit être débouté de l'ensemble de ses prétentions en sorte que, infirmant la décision entreprise, il convient de donner effet audit acte ;
ET AUX MOTIFS QUE Par voie de conséquence, la vente intervenue entre Monsieur X... et la SCI SANXA le 7 avril 2006 doit être annulée, le vendeur n'étant plus à cette date en droit de céder une propriété déjà cédée aux époux Y... ;
ALORS QUE l'action en nullité de la vente de la chose d'autrui ne peut être demandée que par l'acquéreur et non par le véritable propriétaire qui ne dispose que d'une action en revendication ; qu'en faisant droit à la demande, formulée par les époux Y..., d'annulation de la vente intervenue le 7 avril 2006 entre la SCI SANXA et Monsieur X..., après avoir retenu que celui-ci n'était plus en droit de céder une propriété déjà cédée aux époux Y..., là où ces derniers ne disposaient que d'une action en revendication, la Cour d'appel a violé l'article 1599 du Code civil.
Moyens produits aux pourvoi incident par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, condamné le propriétaire d'un immeuble (M. X..., l'exposant) à comparaître en l'étude d'un notaire aux fins d'authentifier la vente consentie à des acquéreurs premiers en date (les époux Y...) après avoir déclaré ceux-ci « recevables » en leur action contre un acquéreur second en date (la SCI SANXA) ;
AUX MOTIFS QUE l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière disposait que la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d'un acte de vente pouvait être publiée à la conservation des hypothèques ; que les époux Y... justifiaient de cette publication au 1er bureau des hypothèques d'ANTIBES le 23 février 2004, ainsi que de la publication de leur même demande en réalisation de la vente, le 21 avril 2006, ensuite de la vente intervenue le 7 avril 2006 avec l'acquéreur second en date, de sorte que les dispositions du dernier alinéa de l'article 37 dudit décret ne pouvaient trouver application en l'espèce et qu'il convenait de déclarer les époux Y... recevables en leur action (arrêt attaqué, p. 3, 3eme attendu) ;
ALORS QUE, d'une part, à défaut de publication, dans les trois ans à compter de la publication de la demande en justice tendant à la réitération ou à la réalisation de la vente, d'un acte authentique ou d'une décision judiciaire valant vente, et sauf ordonnances successives prorogeant ce délai prises par le président du tribunal saisi, la publication initiale est caduque ; qu'en s'abstenant de constater l'existence d'un acte authentique, d'une décision judiciaire valant vente ou d'une ordonnance prorogeant le délai, postérieurement au 23 février 2004, date à laquelle les premiers acquéreurs avaient publié leur demande en réalisation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 37, dernier alinéa, du décret du 4 janvier 1955 ;
ALORS QUE, d'autre part, les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des actes soumis à leur appréciation ; que le relevé des formalités publiées au bureau des hypothèques mentionnait la publication de l'acte notarié de vente de l'immeuble au bénéfice du second acquéreur le 21 avril 2006, sous l'ordre n° 3 et la référence 2006 P 3464 ; qu'en estimant que la formalité accomplie le 21 avril 2006 était la publication de la même demande en justice des premiers acquéreurs que celle intervenue le 23 février 2004, la cour d'appel a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, la publication, dans le délai de trois ans de la publication de la demande en justice tendant à la réitération ou à la réalisation de la vente, d'un acte authentique ou d'une décision judiciaire valant vente, est seule susceptible de faire obstacle à la caducité de la publication initiale ; qu'en retenant que les premiers acquéreurs justifiaient de la publication de leur assignation le 23 février 2004 ainsi que de la même demande en réalisation de la vente le 21 avril 2006, la cour d'appel a statué par un motif inopérant en violation de l'article 37, dernier alinéa, du décret du 4 janvier 1955 ;
ALORS QUE, enfin, en omettant de vérifier que les premiers acquéreurs avaient publié en annexe de l'assignation le compromis de vente dont ils se prévalaient, la cour d'appel, n'a conféré à sa décision aucune base légale au regard de l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le propriétaire d'un immeuble (M. X..., l'exposant) à comparaître en l'étude d'un notaire aux fins d'authentifier la vente consentie à des acquéreurs premiers en date (les époux Y...), après avoir prononcé l'annulation de la vente consentie à un acquéreur second en date (la SCI SANXA) ;
AUX MOTIFS QUE, par voie de conséquence, la vente intervenue entre M. X... et la SCI SANXA le 7 avril 2006 devait être annulée, le vendeur n'étant plus à cette date en droit de céder une propriété déjà vendue aux époux Y... (arrêt attaqué, p. 4, 5eme attendu) ;
ALORS QUE l'action en nullité de la vente de la chose d'autrui ne peut être demandée que par l'acquéreur et non par le véritable propriétaire qui ne dispose que d'une action en revendication ; qu'en faisant droit à la demande, formulée par les premiers acquéreurs, en annulation de la vente intervenue le 7 avril 2006, la cour d'appel a violé l'article 1599 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le propriétaire d'un immeuble (M. X..., l'exposant) de sa demande en nullité pour dol de la vente consentie à des acquéreurs (les époux Y...) ;
AUX MOTIFS QUE, par mandat exclusif en date du 4 février 2003, M. X... avait confié à la société L'ADRESSE, agence situé à GOLFE JUAN, la vente d'une maison individuelle sis à GOLFE JUAN au prix de 494. 000, rémunération du mandataire comprise ; que, par courrier du 17 mars 2003, dont il n'était pas établi qu'il lui aurait été conseillé par son futur agent, M. A..., M. X... avait révoqué ce mandat exclusif et, le 24 mars 2003, avait confié un mandat simple à l'agence A..., au prix net vendeur de 500. 000, le bien étant présenté au prix de 550. 000 ; que la promesse synallagmatique de vente avait été signée par les parties le 1er octobre 2003 ; que Mme Y... y apparaissait comme « agent commercial » ; qu'à cette date, Mme Y... exerçait en cette qualité auprès de l'agence L'ADRESSE, qui s'était vu confier le mandat exclusif de vente révoqué le 17 mars 2003, sa démission prenant effet le 8 octobre 2003 ; qu'il n'était pas discutable que Mme Y..., dans le cadre de ses activités au sein de l'agence L'ADRESSE, avait fait visiter au moins à une reprise la propriété de M. X..., le 14 février 2003 ; qu'il ne convenait pas d'en déduire que sa connaissance des lieux, qu'elle ne pouvait contester, l'eût conduite à entreprendre une machination en collusion avec l'agence A..., devenue mandataire de M. X..., et l'agence CENTURY 21 AZUR LIBERTE, représentée par M. Z..., dont le siège est à GOLFE JUAN, pour conclure la vente à moindre prix ; que, d'ailleurs, au jour de la vente, Mme Y... n'était pas encore agent commercial de cette dernière agence, son contrat prenant effet à compter du ler décembre 2003 ; qu'il résultait des pièces produites par M. X... que la valeur de son bien immobilier, estimé le 19 janvier 2004 par l'expert qu'il avait mandaté, aurait été de 394. 000 ; que, toutefois, cette évaluation par méthode de comparaison, ne faisait pas état des caractéristiques des maisons vendues dans le secteur, ni de la période de temps de référence, quand la villa de M. X... nécessitait une rénovation complète ; que, d'ailleurs, le prix finalement accepté par M. X... lors de la vente consentie à la SCI SANXA avait été fixé à 365. 878 plus de deux ans après les faits, nonobstant l'évolution importante du prix du marché pendant ce délai ; qu'il résultait en outre des mes-sages adressés par l'agence TERRAZUR IMMOBILIER, collaborant avec M. A... pour les biens immobiliers situés à GOLFE JUAN, que de nombreuses visites de la maison de M. X... avaient été réalisées sans être suivies d'effet, en sorte que, au 26 septembre 2003, date du dernier message, celui-ci ne s'était vu présenter aucune offre d'achat, ce qui l'avait en définitive conduit à accepter le 30 septembre celle des époux Y... à un prix qui ne correspondait certes pas à ses espérances, mais qu'il était au demeurant libre de refuser (arrêt attaqué, p. 3, dernier attendu ; p. 4, attendus 1 à 3) ;
ALORS QUE, d'une part, le silence volontairement conservé par une partie sur un fait intéressant son cocontractant constitue une réticence dolosive dès lors qu'il a déterminé son consentement • qu'en affirmant qu'aucun dol de l'acquéreur ne pouvait ré ulter de la connaissance qu'il avait de l'immeuble, sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, que, dûment informé de la qualité d'agent commercial spécialisé dans l'immobilier de l'acquéreur ainsi que des relations professionnelles que ce dernier entretenait avec au moins l'un des intermédiaires, le vendeur aurait accepté de conclure la vente à un prix représentant 58 % de celui figurant dans le mandat, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, la méthode d'évaluation par comparaison retenue par l'expert dans son rapport du 19 janvier 2004 consistait « à se référer à des transactions récentes, concernant des biens de gamme comparable, pratiquées dans le secteur, compte tenu des différents éléments d'appréciation propres au bien », notamment, « surface habitable un peu faible, rénovation complète à prévoir » ; qu'en affirmant que cette méthode de comparaison ne tenait pas compte des caractéristiques des maisons vendues dans le secteur ni de la période de temps de référence, tandis que la villa proposée à la vente nécessitait une rénovation complète, la cour d'appel a dénaturé ce document en violation de l'article, 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, enfin, en écartant toute erreur sur la valeur de l'immeuble au prétexte que le prix de vente finale-ment accepté par le vendeur deux ans plus tard était de 365. 878 nonobstant l'évolution importante du prix du marché pendant ce délai, quand ce prix, tenant compte de la procédure en cours, n'était pas représentatif de la valeur vénale de l'immeuble à l'époque considérée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné un vendeur (M. X..., l'exposant) à rembourser à des acquéreurs (M. et Mme Y...) la somme de 27. 804 payée par ces derniers en vertu de l'exécution provisoire dont le jugement entrepris était assorti, outre les intérêts légaux à compter du 18 novembre 2005 ;
AUX MOTIFS OU'il convenait de donner effet à la promesse synallagmatique de vente du 30 octobre 2003, le prix de vente dû par les époux Y... devant être amputé de la condamnation prononcée à leur encontre, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande (conclusions du 18 novembre 2005) (arrêt attaqué, p. 4, 4eme attendu) ;
ALORS QUE la partie qui doit restituer une somme qu'elle détenait en vertu d'une décision de justice exécutoire n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution ; qu'en condamnant le vendeur à restituer la somme de 27. 804 que les acquéreurs lui avaient réglée en exécution du jugement infirmé, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande, la cour d'appel a violé l'article 1153 du Code civil.
| site réalisé avec Baumann Avocats Droit des affaires |
Cette décision est visée dans la définition :
Allégation
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 11/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.