par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 13 juillet 2017, 16-17221
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
13 juillet 2017, 16-17.221
Cette décision est visée dans les définitions suivantes :
Degré
Délivrance
Dol
Forclusion
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 8 mars 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 4 octobre 2011, pourvoi n° 10-24.690), que la société civile immobilière Vascosan (SCI) a fait édifier la résidence Villa Corot, qu'elle a vendue par lots en l‘état futur d'achèvement ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI en indemnisation de ses préjudices en se prévalant d'une délivrance non conforme et de malfaçons ;
Sur la recevabilité du premier moyen, contestée par la défense :
Attendu qu'il n'est pas démontré que, lors de l'ouverture des débats, les parties auraient pu connaître la composition de la cour d'appel lors du délibéré ; que le moyen est recevable ;
Et sur ce moyen :
Vu l'article 542 du code de procédure civile ;
Attendu que, l'appel tendant à faire réformer ou annuler par la cour d'appel le jugement rendu par une juridiction du premier degré, un juge ne peut statuer en appel après avoir statué en première instance ;
Attendu qu'il résulte de ses énonciations que l'arrêt a été rendu par une formation comprenant un juge qui avait statué en première instance ;
Que l'arrêt, rendu en violation du texte susvisé, doit être annulé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens, autrement composée ;
Laisse les dépens à la charge du Trésor public ;
Vu article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Corot et la société Masset frères, ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Corot irrecevable en toutes ses demandes en ayant été rendu dans une composition comprenant en qualité de conseiller, Madame Odile X..., qui avait déjà connu du même litige en première instance en qualité de vice-présidente du tribunal de grande instance d'Amiens;
Alors que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial et indépendant ; qu'un magistrat ne peut siéger en appel dès lors qu'il a connu du même litige en participant, en première instance, à une décision de caractère juridictionnel ; qu'en l'espèce, le jugement de première instance a été rendu par le tribunal de grande instance d'Amiens où siégeait madame Odile X... en qualité de vice-présidente ; que l'arrêt attaqué a été rendu par la cour d'appel composée de trois conseillers, dont madame Odile X... ; que cette irrégularité n'a pas pu être soulevée devant la cour dans la mesure où seules madame Bonnemaison, président de chambre, et madame Sansot, conseiller, magistrats rapporteurs, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du code de procédure civile ; qu'en statuant ainsi, avec le concours d'un magistrat ayant déjà connu du même litige, la cour d'appel a violé l'article 542 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires Résidence Villa Corot irrecevable en ses demandes tendant à voir dire tardives, irrecevables et mal fondées les conclusions invoquant la prescription de l'action, à voir dire les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil dans leur rédaction postérieure à la loi du 25 mars 2009 inapplicables à la cause, voir dire irrecevable et mal fondé le moyen de forclusion invoqué par la société Kaufman &Broad, voir dire nulle et de nul effet en application de l'article 1642-1 du code civil dans sa rédaction antérieure au 25 mars 2009 la clause de l'acte notarié de Maître Y... figurant en page 12 en ce qu'elle ne distinguait pas non conformités apparentes ou cachées, énonçait un délai de forclusion erroné, indéterminé et contraire aux dispositions applicables, voir constater que la copropriété n'avait pas d'existence au jour du procès-verbal de réception du 21 décembre 2000, celle-ci lui étant inopposable, voir constater le comportement dolosif et fautif de la SCI Vascosan laquelle connaissait les défauts de conformité, voir dire la SCI Vascosan responsable des non conformités affectant l'immeuble, voir dire que la SCI Vascosan avait manqué à son obligation de délivrance d'un ouvrage conforme et à son obligation générale de conseil et d'information à l'égard des copropriétaires et de la copropriété, voir condamner la SCI Vascosan au versement provisionnel de certaines sommes, voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire en vue de déterminer les préjudices induits par ces travaux de mise en conformité ;
Aux motifs que, sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, il sera tout d'abord rappelé qu'aux termes de l'article 123 du code de procédure civile les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause ce qui rend inopérant le moyen tiré de la tardiveté de la forclusion soulevée, le syndicat des copropriétaires n'invoquant aucune renonciation, ne serait-ce que tacite, du promoteur à se prévaloir de la prescription ; au cas d'espèce, le syndicat des copropriétaires demande réparation de non conformités contractuelles touchant des parties communes dont il est acquis qu'elles résultaient d'un choix opéré de concert par celui-ci et l'architecte ainsi qu'il résulte des conclusions du rapport d'expertise judiciaire ; sous le régime antérieur à la loi du 25 mars 2009, la responsabilité au titre des non conformités était assujettie à une prescription trentenaire, sauf à admettre que depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 2002 (3ème CIVI 01-10.330) cette prescription était réduite à 10 ans, la Cour de Cassation ayant, par ailleurs, admis la licéité des aménagements conventionnels, institués par la pratique notariale (notamment pour les soumettre aux mêmes délais que les vices apparents), des modalités de dénonciation et d'exercice de l'action des acquéreurs à l'encontre du promoteur au titre de ces non conformités pourvu que ces non conformités soient apparentes à la livraison (civ 3ème 9.07.2014 13-21024) ; il n'est pas contesté par le promoteur que les parties communes, restées inachevées, n'ont été 'livrées' au syndicat des copropriétaires qu'à la faveur d'une réunion contradictoire intervenue le 1er juin 2001, postérieurement aux livraison des appartements aux propriétaires ; Kaufman &Broad Homes admet ,'pour couper court à toute discussion', comme point de départ de la prescription la date du 6 juin 2001, date à laquelle les 4 non conformités objet du présent litige ont été dénoncées au promoteur par l'intermédiaire de M. Z..., président du conseil syndical ; ce courrier, mettant en demeure le promoteur de reprendre les non conformités susvisées, prouve qu'à cette date le syndicat des copropriétaires en avait parfaite connaissance, l'argument de la copropriété tiré de la nécessité d'attendre les conclusions du rapport d'expertise judiciaire pour s'en convaincre étant par suite inopérant ; il est constant que les actes de vente en l'état futur d'achèvement établis par la SCI Vascosan comportaient une clause soumettant à un délai d'un mois suivant la prise de possession la dénonciation des défauts de conformité et l'introduction de toute action en justice en découlant ; la société Kaufman &Broad Homes, qui indique avoir voulu soumettre les non conformités au même régime que les vices apparents, dénonce une erreur de 'plume' en ce que le délai d'action ouvert aux acquéreurs était en réalité un délai d'un an ; cette interprétation, plus favorable aux acquéreurs, doit être accueillie ; il s'en déduit, compte-tenu des interruptions de prescription liées aux ordonnances de référé des 9 décembre 2001 et 18 septembre 2002 relatives aux opérations d'expertise judiciaire que le délai d'action ouvert au syndicat des copropriétaires concernant ces non conformités expirait le 18 septembre 2003, l'action en responsabilité contractuelle initiée les 10 et 17 février 2005 étant dès lors prescrite ; que, pour échapper à cette prescription, le syndicat des copropriétaires invoque encore le dol du promoteur qu'il déduit d'une collusion avérée entre le promoteur (la SCI Vascosan) le maître de l'ouvrage délégué ( First promotion) et le syndic provisoire Cogénord dont les organes représentatifs étaient constitués des mêmes personnes lesquelles se sont attachées à éluder les non conformités très tôt dénoncées par la copropriété ; il sera tout d'abord observé que la qualité de maître de l'ouvrage délégué de First Promotion ne résulte d'aucune pièce, cette dernière étant présentée par Kaufman &Broad Homes, venant aux droits de la SCI, comme étant le gérant de la SCI Vascosan et donc le représentant de la personne morale du promoteur ; il sera ensuite souligné que la désignation d'un syndic provisoire par le promoteur dans l'attente de la première convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est un procédé usuel et le fait qu'au cas d'espèce, certains membres de ce syndic aient exercé également des fonctions au sein de la société promotrice, s'il était inadéquat compte-tenu de possibles contradictions d'intérêt, n'est pas en soi significatif d'une collusion révélatrice d'une démarche frauduleuse du promoteur, étant rappelé que dès l'assemblée générale du 19 mai 2001, soit antérieurement à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires indique avoir pris livraison des parties communes, le syndic provisoire Cogénord avait été évincé ; il ressort de l'expertise judiciaire que les non conformités dénoncées résultent de changements décidés en cours de chantier par le promoteur (la réalisation d'une couverture en bacs acier au lieu d'ardoises sur une partie de la toiture, la pose de carrelage dans le hall d'immeuble lorsqu'était prévu un panachage carrelage-marbre) ou d'une concertation promoteur-architecte (le revêtement des murs, l'absence d'enduit sur le soubassement extérieur et l'enrobé du sous-sol) ; l'expert évoque un souci d'économie s'agissant de la couverture et l'absence de marbre dans le hall tout en soulignant que la modification de la couverture permettait de conserver un étage: en effet, l'aménagement d'une couverture en ardoises exigeait une pente plus importante ce qui impliquait la suppression d'un niveau (ce que tend d'ailleurs à corroborer l'avis du cabinet d'expertise Lemonnier du 29 novembre 2013 évoquant pour assurer la mise en conformité de la couverture la suppression de 65 m² des 5 logements des pignons) ; il ajoute que le choix d'une couverture en bac acier n'était pas un mauvais choix ; il estime, par contre, le choix d'un béton bouchardé au lieu de l'enduit du soubassement 'beaucoup plus judicieux', admet la meilleure tenue dans le temps de la peinture posée dans le hall aux lieu et place de la toile de verres prévue et, au contraire des hommes de l'art consultés par la copropriété, ne dénonce pas de différence de qualité entre l'enrobé posé au sous-sol (que le promoteur explique par des contraintes techniques liées au sous-sol) et le béton initialement prévu ; si donc un souci d'économie du promoteur a prévalu pour le sol du hall, les autres modifications apportées apportaient une plus-value à l'immeuble sinon fournissaient une prestation de qualité technique équivalente ; au demeurant, à quinze ans de l'achèvement de la construction, il n'est fait état d'aucun désordre affectant ces non conformités ou surcoût d'entretien faisant douter des choix techniques du promoteur et des appréciations de l'expert judiciaire ; dans ce contexte, le fait que le promoteur n'ait pas émis de réserves à la réception des ouvrages sur ces modifications qu'il avait souhaitées et/ou acceptées de la maîtrise d'oeuvre et qu'il n'en ait pas officiellement informé les copropriétaires puis le syndicat des copropriétaires lorsque, par ailleurs, la notice descriptive autorisait, sous certaines conditions, une substitution de matériaux, équipements ou matériels, voire une modification de la présentation de toute ou partie de la construction, n'est pas révélateur pour la cour d'un volonté de dissimulation au préjudice de la copropriété ce d'autant que, dès avant l'achèvement et la réception de la construction de l'immeuble, l'un des copropriétaires avait dénoncé les non conformités de la couverture et du sous-sol, (courrier Boinet du 30 novembre 2000), dénonciation réitérée lors de la livraison de son lot le 24 avril 2001 et complétée par ce même copropriétaire, devenu président du conseil syndical, par la mise en demeure adressée le 6 juin 2001 au nom de la copropriété en sorte qu'avant même l'achèvement de la livraison de l'immeuble la question des non conformités était débattue par les parties ; la Cour estime dans ces conditions non démontré l'attitude dolosive du promoteur et, par conséquent, exclue la soumission de l'action du syndicat des copropriétaires à une prescription trentenaire ;
1°) Alors que le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le promoteur vendeur n'était pas fondé à opposer la prescription à la copropriété car les non-conformités ne pouvaient être décelées par un non professionnel du bâtiment, compte tenu de la nécessité, d'une part, d'accéder à la couverture pour identifier le parti pris constructif et les matériaux utilisés et d'être capable, d'autre part, d'identifier les éléments composant le revêtement du parking du sous-sol ou encore d'identifier la nature des revêtements et enduits et que c' était le rapport d'expertise déposé le 18 mars 2004 qui avait révélé l'existence des non-conformités (conclusions récapitulatives n° 5 sur renvoi de cassation de la copropriété de la résidence Villa Corot p.6 et 7) ; qu'en affirmant que le courrier du 6 juin 2001 mettant en demeure le promoteur de reprendre les non-conformités prouvait qu'à cette date le syndicat des copropriétaires en avait parfaite connaissance, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires qui faisait valoir qu'il n'avait pu avoir une connaissance effective des non conformités qu'à la date du dépôt du rapport d'expertise, qui seul avait révélé avec certitude les non conformités et désordres, ce dont il se déduisait que le délai de prescription n'avait pas commencé à courir antérieurement (concl. pp 6 & 7), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) Alors que commet une faute dolosive le vendeur qui, même sans intention de nuire, viole délibérément ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude ; que le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la SCI Vascosan, promoteur vendeur, s'était rendue coupable de dol à l'égard de la copropriété et des acquéreurs en leur dissimulant l'existence de défauts de conformité aux documents contractuels qu'elle ne pouvait ignorer, en prononçant la réception de l'immeuble le 21 décembre 2000 bien qu'à cette date, elle n'ignorait pas les désordres d'ores et déjà signalés par les copropriétaires, désordres qu'elle n'avait pas mentionné au procès-verbal de réception, et en recevant les « communs » le 22 mars 2001, en dehors de la présence des copropriétaires et sans mentionner les désordres signalés et non acceptés par les copropriétaires bien qu'elle en avait eu connaissance (concl. pp. 31 et 32) ; qu'en se fondant, pour écarter la faute dolosive de la SCI Vascosan au préjudice de la copropriété, sur la circonstance que les non conformités dénoncées résultaient de changements décidés en cours de chantier par le promoteur ou d'une concertation promoteur-architecte, qu'un souci d'économie avait prévalu pour le sol du hall et que les autres modifications apportaient une plus-value à l'immeuble, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à écarter la faute dolosive de la SCI Vascosan, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
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Cette décision est visée dans les définitions suivantes :
Degré
Délivrance
Dol
Forclusion
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 28/04/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.