par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 1er juin 2017, 15-29312
Dictionnaire Juridique
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
1er juin 2017, 15-29.312
Cette décision est visée dans la définition :
Dol
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 octobre 2015), qu'après la réalisation d'une étude de faisabilité par la société Astoria, devenue la société Wast and Van, mandataire de la société Epi capital, elle-même chargée de la commercialisation des appartements dépendant d'un immeuble à construire, M. et Mme X... ont, le 17 juillet 2007, conclu un contrat de réservation d'un appartement avec la société Promoval et ont confié un mandat de gestion de cet appartement à la société EPI gestion, qui l'a cédé quelques mois plus tard à la société Elyade gestion ; que, par acte authentique du 15 janvier 2008 annulant et remplaçant toutes autres conventions ayant pu intervenir entre les parties, la société civile immobilière Le Jardin des sources (la SCI) leur a vendu le bien réservé, en l'état futur d'achèvement, la livraison étant prévue au premier trimestre 2008 ; que l'appartement, livré en juillet 2008, est resté vacant pendant un an, avant d'être loué moyennant un loyer inférieur d'un tiers à celui prévu dans l'étude de faisabilité ; que les acquéreurs ont assigné la SCI et les sociétés EPI capital, Promoval, Elyade gestion, Wast and Van, en annulation de la vente pour dol, avec restitutions subséquentes, et paiement de diverses sommes ; que la SCI a demandé la garantie des autres sociétés ;
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la SCI ne caractérisait pas la faute délictuelle reprochée à la société Wast & Van, anciennement Astoria, la cour d'appel, qui n'était pas tenue par ses constatations relatives aux manoeuvres dolosives commises par les autres sociétés à l'égard de M. et Mme X..., a pu en déduire que la demande de garantie formée par la SCI et la société Promoval à l'encontre de la société Wast & Van n'était pas fondée ;
Mais sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter la demande de garantie formée par la SCI à l'encontre de la société EPI capital, représentée par M. Y...ès qualités de mandataire liquidateur, l'arrêt retient que la SCI ne caractérise pas la faute délictuelle reprochée à cette société ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Epi capital n'avait pas commis une faute contractuelle à l'égard de son mandant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et sur le second moyen, pris en ses troisième et quatrième branches :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de garantie formée par la SCI au titre des condamnations en restitution prononcées à son encontre, l'arrêt retient que celles-ci ne constituent pas des préjudices indemnisables ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété et des taxes foncières acquittées par M. et Mme X..., au titre de leur préjudice moral et des frais de courtage et d'expertise amiable qu'ils avaient exposés, ne constituaient pas des restitutions consécutives à l ‘ annulation du contrat de vente mais présentaient un caractère indemnitaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de garantie formée par la société Le Jardin des sources à l'encontre de la société EPI capital représentée par M. Y..., ès qualités de mandataire liquidateur, l'arrêt rendu le 29 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Le Jardin des sources et Promoval PVH à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Briard, avocat aux Conseils, pour les sociétés Le Jardin des sources et Promoval-PVH.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité pour dol de la vente conclue le 15 janvier 2008 entre la SCI Le jardin des sources et les époux X..., d'avoir condamné la SCI à restituer auxdits époux la somme principale de 171 059 euros correspondant au prix de vente, et de l'avoir condamnée à leur « restituer » le montant des charges de copropriété et des taxes foncières acquittées pour le bien litigieux, ainsi qu'à leur payer les sommes de 3 000 euros en réparation du préjudice moral, 1 500 euros au titre des frais de courtage et 1 339 euros au titre de frais d'expertise amiable ;
Aux motifs que « le 17 juillet 2007, les époux X... ont souscrit un contrat de réservation auprès de la société Promoval PVH portant sur un appartement dépendant d'un immeuble à construire dit " le jardin des sources " à Vichy, 64 et 66 avenue Poincaré, moyennant le prix de 171 059 €, la société Promoval PVH étant représentée par la société Epi Capital elle-même représentée par la société Astoria ; que ce contrat a été conclu après la réalisation par la société Astoria, mandataire de la société Epi capital en charge de la commercialisation des appartements, d'une étude de faisabilité de cet investissement réalisé dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi dite " de Robien ", étude faisant ressortir un loyer mensuel prévisible de 611 euros ; que suivant contrat du même jour, les époux X... ont confié à la société Epi gestion un mandat de gestion pour l'administration du bien acquis (livraison, mise en location, encaissement des loyers et charges, paiement des charges de copropriété) ; que suite à ce contrat préliminaire, suivant acte authentique de vente du 15 janvier 2008, annulant et remplaçant toutes autres conventions ayant pu intervenir entre les parties, la société Les jardins des sources a vendu en l'état futur d'achèvement aux époux X... les lots n° 211 et n° 233 de l'ensemble immobilier susvisé pour le prix de 171 059 euros, le délai de livraison étant fixé au 1er trimestre 2008 ; que les époux X... ont contracté un prêt immobilier auprès du Crédit foncier pour financer leur acquisition dont le tableau d'amortissement annexé à l'acte de vente mentionnait des mensualités d'un montant de 611, 15 euros ; que par lettre du 11 mars 2008, la société Epi gestion a indiqué aux époux X..., d'une part, qu'elle souhaitait transférer le mandat de gestion à la société Elyade, et d'autre part, l'informait d'une baisse du prévisible, baisse à laquelle le promoteur proposait de participer à hauteur des deux tiers de la diminution pour la première année et d'un tiers pour la seconde année ; que le bien litigieux n'a été livré que le 1er juillet 2008, restant vacant plus d'un an avant d'être loué moyennant un loyer mensuel de 400 euros plus les charges ; qu'estimant avoir été trompés sur les conditions financières de cet investissement, les époux X... demandent à titre principal à la cour sur le fondement du dol de prononcer la nullité du contrat préliminaire et de l'acte de vente ; qu'il n'y a pas lieu de mettre hors de cause la société Promoval PVH dont le nom apparaît comme cocontractant des époux X... au contrat de réservation, sans que cette mention ne puisse être considérée comme une simple erreur matérielle ; [...] qu'il ressort des dispositions de l'article 1116 du code civil que " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté " ; qu'en particulier le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que le manquement à une obligation précontractuelle d'information suffit à caractériser le dol par réticence si ce manquement est intentionnel et a provoqué une erreur déterminante du cocontractant ; qu'en l'espèce les époux X... soutiennent notamment qu'à l'occasion de la vente litigieuse la société Le jardin des sources a commis un dol en ne l'informant pas de la réalité de l'état du marché locatif, concernant le bien litigieux, qui connaissait une baisse significative par rapport aux estimations de l'étude de faisabilité de cet investissement réalisé dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi dite " de Robien " sus rappelée ; que la prétendue erreur du nom de Promoval PVH dans le contrat préliminaire atteste du manque de transparence du déroulement de l'ensemble de l'opération et de l'imbrication des relations des sociétés en cause sous le partenariat de la société Epi qui regroupe notamment les filiales Epi promotion, Epi capital et Epi gestion, ces relations partenaires étant un argument de vente et de professionnalisme quand il y va de l'intérêt de ces sociétés mais qui démontrent en l'espèce qu'elles ont concouru en étant chacun le maillon d'une même chaîne, aux manoeuvres reprochées par les époux X... (la plaquette versée aux débats sur la société Epi faisant mention d'une holding regroupant les société Epi et Promoval avec pour filiales les sociétés Epi promotion, Epi capital, Epi gestion, Epi assurance) ; que la tromperie portant sur la valeur locative de 611 euros mensuels du bien immobilier est attestée et résulte suffisamment de la connaissance qu'avaient les sociétés de promotion et de gestion immobilière de la réalité du marché locatif local en leur qualité de professionnels particulièrement avisés de l'immobilier, comme le prouve la lettre adressée le 29 octobre 2007 (soit avant la signature de l'acte de vente par les époux X...), par la société Epi gestion à un autre acquéreur du même ensemble immobilier situé 64/ 66 rue Poincaré à Vichy, c'est-à-dire à la même adresse que celle de l'appartement acquis par les époux X..., pour l'informer de ce que la multiplication récente de programmes immobiliers neufs sur la région de Vichy, associée à une légère baisse du marché et donc de la demande en matière de location, ont contraint le gestionnaire à lui demander d'accepter à titre forfaitaire et sans condition, une baisse de loyer afin d'optimiser ses chances de louer rapidement l'appartement en contrepartie d'une compensation financière forfaitaire ; que les deux opérations que sont le contrat préliminaire et le contrat de vente sont indissociables en ce que le second est la reprise des éléments essentiels du premier tenant aux caractéristiques non seulement intrinsèques du bien vendu, mais aussi extrinsèques liées à sa situation, son environnement, qui ont déterminé le consentement de l'acquéreur, de sorte que le dol à l'occasion de la vente litigieuse doit s'apprécier au regard de l'ensemble du montage qui a été mis en place et non des spécifications du seul contrat de vente ; que les sociétés susvisées, en leur qualité de professionnelles de l'investissement immobilier et de la défiscalisation, à l'origine de cette vaste opération de construction immobilière dont le montage reposait sur un argument essentiel de défiscalisation dans le cadre d'une gestion d'un patrimoine immobilier locatif, ne pouvaient ignorer le contexte de l'immobilier sur Vichy dans lequel elle s'inscrivait et qu'elles avaient nécessairement pris en compte dans le cadre d'études de faisabilité, dont la multiplication des programmes immobiliers neufs dès juillet 2007 ; que la réticence dolosive à informer les époux X..., qui ne l'ont été que le 11 mars 2008, soit après la signature de l'acte authentique de vente de ce que la valeur locative prise en compte dans le montage financier était surévaluée d'environ un tiers de sa valeur, est ainsi établie ; que l'objectif de défiscalisation même s'il n'était pas stipulé de façon expresse au contrat préliminaire et à l'acte de vente n'en était pas moins une des conditions déterminantes pour l'acquéreur de son investissement locatif, comme en atteste l'étude de faisabilité de l'investissement réalisée par la société Astoria mandataire de la société Epi capital mandatée par la SCI Le jardin des sources pour assurer la commercialisation de l'immeuble, faisant ressortir un loyer prévisible de 611 euros qui a été pris comme base de l'économie générale d'un contrat reposant sur un objectif essentiel et déterminant de défiscalisation et un argument de vente prépondérant ; qu'il y a lieu de considérer que sans la perspective de déduction fiscale et l'assurance de louer l'immeuble à un prix voisin du prix mensuel de référence 611 euros, qui correspondait au montant de la plupart des mensualités du prêt contracté par les époux X... tel que cela ressort du tableau d'amortissement de ce prêt, pour l'acquisition du bien litigieux, les époux X... n'auraient pas conclu la vente litigieuse ; que les époux X... étaient donc en droit d'attendre de leur vendeur ou de ses mandataires une information loyale sur les conditions du marché locatif et notamment sur le montant du loyer prévisible, information essentielle sur l'équilibre financier de l'opération projetée ; que par conséquent les époux X..., au regard de l'ensemble de ces éléments, faute d'avoir été informés et ce, de manière intentionnelle, par la société Le jardin des sources du ralentissement significatif du marché locatif concernant le bien litigieux lors de la vente litigieuse, sont fondés à demander la nullité de cette vente pour dol, ce manquement de la société Le jardin des sources ayant provoqué une erreur déterminante sur leur consentement ; qu'il y a donc lieu de prononcer la nullité de la vente litigieuse pour dol, peu important que la banque qui a consenti aux époux X... un prêt pour l'acquisition litigieuse n'ait pas été attraite à la cause et peu important que le bien litigieux soit grevé d'hypothèque ou d'un privilège de prêteur de deniers » (arrêt attaqué, p. 3, § 7 à p. 4, dernier §) ;
Alors que les manoeuvres ou la réticence dolosives ne peuvent entraîner la nullité du contrat qu'à la condition d'avoir déterminé le consentement de la victime ; que le dispositif de défiscalisation de Robien consiste à pouvoir déduire du revenu foncier imposable un amortissement représentant, chaque année, un certain pourcentage du coût d'acquisition du logement neuf ou réhabilité destiné à la location ; que l'élément fiscalement déductible, dans ce dispositif, est constitué d'une portion du prix d'acquisition du bien, et non du loyer perçu qui forme, au contraire, le revenu foncier imposable ; que dès lors, en se fondant sur l'objectif de défiscalisation poursuivi par les acquéreurs dans le cadre du dispositif de Robien, pour considérer que le montant prévisible du loyer du bien acquis avait été une circonstance déterminante de leur consentement, la cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier sa décision, privant celle-ci de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Le jardin des sources de ses demandes en garantie dirigées contre les sociétés Epi capital et Wast & Van ;
Aux motifs que « la société Le jardin des sources et la société Promoval PVH sont mal fondées dans leurs demandes en garantie formées à l'encontre des sociétés Epi capital, Wast & Van, dès lors qu'elles ne caractérisent pas précisément les fautes délictuelles invoquées à l'encontre de ces dernières, procédant par voie d'affirmation dans leurs conclusions, étant observé que les condamnations en restitution prononcées par la présente décision à l'encontre de la société Le jardin des sources ne constituent pas des préjudices indemnisables ; que ces demandes seront donc rejetées » (arrêt attaqué, p. 6, § 3) ;
Alors d'une part que le dol n'est pas seulement une cause de nullité du contrat, mais constitue aussi une faute délictuelle propre à engager la responsabilité de son auteur ; que la cour d'appel a elle-même retenu que l'ensemble des sociétés mises en cause par les acquéreurs avaient concouru, en étant chacune le maillon d'une même chaîne, au dol invoqué concernant l'estimation des revenus locatifs du bien vendu (arrêt attaqué, p. 4, dernier §) ; qu'en affirmant malgré tout que la SCI Le jardin des sources ne caractérisait pas la faute délictuelle reprochée à la société Wast & Van, anciennement Astoria, et en rejetant par conséquent la demande en garantie dirigée contre cette dernière, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1116 et 1382 du code civil ;
Alors d'autre part que le mandataire répond vis-à-vis de son mandant des fautes qu'il commet dans l'exécution du mandat ; que dans ses conclusions du 16 octobre 2014 prises conjointement avec la société Promoval PVH (p. 30, § 5, p. 33, antépénult. §), la SCI Le jardin des sources invoquait la responsabilité contractuelle de la société Epi capital à son égard, à raison de l'exécution défectueuse du mandat de commercialisation confiée à cette dernière ; qu'en se bornant à relever que les sociétés Le Jardin des sources et Promoval PVH ne caractérisaient pas les fautes « délictuelles » reprochées aux sociétés Epi capital et Wast & Van, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Epi capital n'avait pas commis une faute contractuelle à l'égard de son mandant, la SCI Le jardin des sources, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1992 du code civil ;
Alors en outre que si la restitution du prix consécutive à la nullité de la vente pour dol est dénuée de caractère indemnitaire, il n'en est pas de même, en revanche, des sommes allouées à la victime au titre des conséquences dommageables du dol ; que présente un caractère indemnitaire, en l'espèce, la condamnation de la SCI Le jardin des sources à rembourser le montant des charges de copropriété et des taxes foncières acquittées par les acquéreurs relativement au bien litigieux ; qu'en jugeant le contraire, pour dénier à la SCI la faculté de répercuter la charge de cette condamnation sur les sociétés Epi capital et Wast & Van, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1382 du code civil ;
Alors enfin que les dommages-intérêts pouvant être accordés à la victime du dol sont indépendants des restitutions réciproques consécutives à la nullité du contrat ; qu'en énonçant que « les condamnations en restitution prononcées [...] à l'encontre de la société Le jardin des sources ne constituent pas un préjudice indemnisable », la cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier le rejet des demandes de cette société tendant à être relevée et garantie des sommes mises à sa charge au titre du préjudice moral des époux X... ainsi qu'au titre des frais de courtage et d'expertise amiable exposés par ces derniers ; que ce faisant, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116, 1147, 1382 et 1992 du code civil.
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Cette décision est visée dans la définition :
Dol
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 28/04/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.