par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. com., 14 décembre 2010, 10-10165
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Cour de cassation, chambre commerciale
14 décembre 2010, 10-10.165
Cette décision est visée dans la définition :
SCPI (Sociétés Civile de Placement Immobilier)
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... a souscrit le 29 octobre 1991, par l'intermédiaire de la société BNP Paribas (la banque), un certain nombre de parts d'une société civile de placements immobiliers (la SCPI) pour la somme de 121 959, 20 euros, financée intégralement par un prêt d'une durée de dix ans remboursable in fine ; qu'après avoir revendu ses parts en 2001 pour la somme de 53 966 euros et contracté un second emprunt auprès de la banque pour rembourser le prêt, M. Y... a recherché la responsabilité de celle-ci pour manquement à son obligation de conseil et de mise en garde ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Attendu que M. Y... reproche à l'arrêt d'avoir rejeté ses demandes d'indemnisation formées à l'encontre de la banque, alors, selon le moyen, qu'est un investisseur averti, la personne suffisamment informée et expérimentée dans le domaine financier pour pouvoir évaluer seule les risques d'une opération ; qu'en se fondant néanmoins, pour écarter la responsabilité de la banque au titre de son obligation d'information, sur la circonstance, inopérante, que M. Y..., pharmacien de profession, avait un niveau intellectuel et culturel suffisant, sans rechercher s'il était suffisamment informé et expérimenté en matière de placements financiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le placement litigieux, qui consistait en la souscription de parts de SCPI, ne présentait aucun caractère spéculatif et ne relevait en conséquence d'aucun devoir de mise en garde, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour statuer comme il fait, l'arrêt retient que la banque a proposé à M. Y... un placement en SCPI mentionnant une garantie de loyer sur neuf ans et un potentiel de réévaluation important compte tenu de la proximité de Paris, que la note d'information " Marne Valley Habitat " visée par la commission des opérations de bourse indique notamment que Vendôme gestion, filiale de la banque, a créé et gère dix SCPI représentant une capitalisation de l'ordre de 3, 5 milliards de francs, qu'à la demande de la société Eurodisney et en vue de loger une partie du personnel de cette société, Vendôme gestion crée une nouvelle SCPI dont l'objet est placé dans le cadre des dispositions de la loi de finances pour 1990 en faveur du logement locatif neuf situé en France, que les perspectives de valorisation à moyen terme de l'immobilier d'habitation locatif y sont prometteuses, qu'en outre, et pour accompagner sa politique de réservations de logement pour son personnel, Eurodisney a accordé à la SCPI une garantie d'occupation de neuf ans des immeubles retenus, qu'enfin la rentabilité en année pleine d'exploitation devrait être de l'ordre de 5 % avant impôt du prix de souscription ; qu'il retient encore que les informations données étaient certes optimistes, mais n'en étaient pas pour autant inexactes, mensongères ou illusoires, alors que l'implantation française de la société Disney, entreprise de renommée mondiale, ouvrait en1991 d'importantes perspectives de développement rapide, rentable, continu et durable ;
Attendu qu'en se déterminant par de tels motifs, sans rechercher si l'information délivrée à M. Y... était cohérente avec l'investissement proposé et mentionnait le cas échéant les caractéristiques les moins favorables et les risques inhérents aux options qui peuvent être le corollaire des avantages énoncés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Condamne la société BNP Paribas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Y... de ses demandes d'indemnisation formées à l'encontre de la société BNP-PARIBAS ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE contrairement à ce que soutient l'appelant, les parties n'étaient pas liées par un mandat de gestion alors qu'il ne ressort pas des productions que Monsieur Y... avait délégué à la banque la gestion de son patrimoine ; qu'il convient donc d'apprécier l'attitude de la banque au moment de la réalisation du placement ; qu'il est constant que la BNP a proposé à Monsieur Y... un placement en SCPI en mentionnant une « garantie de loyers » sur neuf ans et un « potentiel de réévaluation important compte tenu de la proximité de Paris » ; que la note d'information « MARNE VALLEY HABITAT visée par la COB indique notamment que :
I- « FONDATEURS DE MARNE VALLEY HABITAT : VENDOME GESTION, filiale de la BANQUE NATIONALE DE PARIS, a créé et gère dix sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) représentant une capitalisation de l'ordre de 3, 5 milliards de francs détenus par plus de 30. 000 associés privés ou institutionnels. A la demande de la société EURODISNEY et en vue de loger une partie du personnel de cette VENDOME GESTION crée une nouvelle SCPI dont l'objet est placé dans le cadre des dispositions de la loi de finance pour 1990 en faveur du logement locatif neuf, situé en France, dénommé MARNE VALLEY HABITAT. IMMOVALOR, société gérante des SCPI de la banque du PHENIX (administrateur de VENDOME GESTION) est co-fondateur de cette SCPI.
II-CARACTERISTIQUES ET OBJECTIFS DE MARNE VALLEY HABITAT :
le patrimoine de MARNE VALLEY sera investi dans la ville nouvelle de MARNE LA VALLEE et ses alentours. En effet, cette région va bénéficier des retombées économiques que provoque déjà le développement d'EURODISNEY RESORT. A terme, c'est-à-dire à la fin du siècle, cela représentera plus de 60. 000 nouveaux emplois. En conséquence, les perspectives de valorisation à moye terme de l'immobilier d'habitation locatif y sont prometteuses. En outre et pour accompagner sa politique de réservations de logements pour son personnel, la société EURODISNEY a accordé à la SCPI MARNE VALLEY HABITAT une garantie d'occupation de neuf ans des immeubles retenus. La rentabilité en année pleine d'exploitation devrait être de l'ordre de 5 % (avant impôt) du prix de souscription ».
Que la banque n'avait contracté aucune obligation de résultat envers Monsieur Y... ; que le placement litigieux ne présentait aucun caractère spéculatif et financièrement ou juridiquement complexe ; qu'il ne relevait d'aucun devoir de mise en garde ; que d'autre part il n'était pas contraire aux objectifs du client qui disposait de capitaux importants après la vente de son officine et recherchait des avantages fiscaux ; que les informations données étaient certes, optimistes mais n'en étaient pas pour autant inexactes, mensongères ou illusoires, alors que l'implantation française de la société DISNEY, entreprise de renommée mondiale, ouvrait en 1991 d'importantes perspectives de développement rapide, rentable, continu et durable ; que d'autre part, Monsieur Y..., détenteur de biens immobiliers avait un niveau intellectuel et culturel suffisant pour ne pas ignorer que tout placement de nature immobilière, pourtant considéré comme parmi les plus sûrs et les plus prudents, peut évoluer de manière négative et n'est jamais dénué d'un certain aléa ; que dans ces conditions, il ne peut être considéré que la banque a failli à son obligation d'information et de conseil ; que par ailleurs il ne résulte nullement des documents produits que la banque BNP a entendu ou, seulement, pu laisser entendre se porter fort de la société EURODISNEY ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE il incombe à Monsieur Y... qui entend engager la responsabilité de la banque, de démontrer qu'elle aurait commis une faute dans son obligation d'information et de conseil, lors du montage ou de l'exécution de cette opération de placement immobilier, qui ne revêtait aucun caractère spéculatif même si une plus-value immobilière en était attendue au bout d'une période de dix ans ; cette faute ne résulte pas de la simple constatation de ce que l'assurance-vie initialement envisagée n'a finalement pas été souscrite : Monsieur Y... qui a disposé d'un délai de réflexion de plus d'un mois, conservait sa liberté contractuelle, et ne soutient pas qu'elle lui aurait été refusée ; il a d'ailleurs acquis des parts de la SCPI pour une somme de 800. 000 francs (121. 959, 21 euros) sensiblement supérieure à la somme de 600. 000 francs que la banque lui conseillait ; il ne donne au demeurant aucune indication sur l'effet qu'aurait eu la souscription d'une assurance-vie sur le dénouement de l'opération ; Monsieur Y... ne rapporte pas la preuve de ce que les informations qui lui ont été données, tant au moment de la souscription des parts de SCPI que pendant la durée de vie de cette société auraient été inexactes, ni que le montage financier aurait été en fonction des éléments du marché connus à l'époque, déraisonnable ou hasardeux ; il n'est pas contesté en effet, que la SCPI était liée à la société DISNEYLAND PARIS par une convention d'occupation qui devait garantir le revenu locatif et le bénéfice d'avantages fiscaux ; le non-respect de ses obligations par cette société émanant d'un groupe international important et réputé, entraînant une décision de l'assemblée générale des actionnaires de mettre un terme à la convention, n'était pas une circonstance prévisible pour la banque, pas plus que l'évolution très défavorable du marché de l'immobilier ; Monsieur Y... soutient également que la mention par la banque dans lettre du 11 septembre 1991, d'une garantie des loyers s'analyserait en une promesse de porte-fort concernant leur perception ; cette seule mention, en référence à la convention d'occupation effectivement signée par la société Disneyland Paris, n'a cependant pas la portée que lui prête le demandeur, et ne peut avoir pour effet de substituer la société BNP à la société Disneyland Paris en cas d'inexécution par celle-ci de ses obligations contractuelles ; Monsieur Y... ne démontre pas plus que qu'il aurait été privé, par la faute de la banque, des avantages fiscaux annoncés ; Dans une lettre du 18 octobre 1991, la société BNP lui écrivait en effet : « j'ai retenu, comme hypothèse, une imposition fiscale dans la tranche maximum et la présence de revenus fonciers, ce qui doit être le cas pour vous » ; Monsieur Y... n'établit pas avoir informé la défenderesse de la circonstance particulière d'une absence de revenus à venir en 1992, qui lui a fait perdre la déduction fiscale pour cette année là ; la société BNP a par ailleurs affirmé, sans être démentie, que Monsieur Y... devait faire l'acquisition, en annexe de sa nouvelle officine, de 4 appartements donnés en location, de sorte qu'il devait percevoir un revenu foncier et bénéficier pleinement de l'avantage fiscal lié à l'opération proposée ; Monsieur Y... ne rapportant pas la preuve, qui lui incombe, d'une faute commise par la banque sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;
1°- ALORS QUE la banque qui commercialise auprès de ses clients un placement financé par un crédit octroyé par ses soins est tenue de leur délivrer une information complète mentionnant tant les avantages que les risques inhérents à ce montage et qui sont le corollaire des avantages annoncés ; qu'il résulte des constatations de la Cour d'appel que les informations délivrées par la banque BNP-PARIBAS à Monsieur Y... étaient optimistes et ne visaient que les avantages du placement en SCPI en mentionnant « la garantie de loyers sur 9 ans » et « un potentiel de réévaluation important compte tenu de la proximité avec Paris » ; qu'en écartant la responsabilité de la banque au seul motif que les informations données n'étaient pas inexactes ou mensongères sans rechercher si l'information délivrée était complète et mentionnait les risques inhérents au placement en SCPI financé par un emprunt in fine en cas d'évolution de la conjoncture, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
2°- ALORS QUE par courrier en date du 5 novembre 1991, versé aux débats, la société BNP PARIBAS écrivait à Monsieur Y... : « je vous remercie de la confiance que vous me témoignez en ouvrant dans mes livres votre compte de gestion de patrimoine n° 408. 002/ 41 (un exemplaire du mandat de gestion vous a été remis) » ; qu'en relevant néanmoins, pour débouter Monsieur Y... de son action en responsabilité contre la banque en sa qualité de gestionnaire de patrimoine tenue d'une obligation renforcée d'information et de conseil, que contrairement à ce qu'il soutenait, les parties n'étaient pas liées par un mandat de gestion dès lors qu'il ne ressortait pas des productions que Monsieur Y... avait délégué à la banque la gestion de son patrimoine, la Cour d'appel a dénaturé ce courrier et violé l'article 1134 du Code civil ;
3°- ALORS QU'est un investisseur averti, la personne suffisamment informée et expérimentée dans le domaine financier pour pouvoir évaluer seule les risques d'une opération ; qu'en se fondant néanmoins, pour écarter la responsabilité de la banque au titre de obligation d'information, sur la circonstance, inopérante, que Monsieur Y..., pharmacien de profession, avait un niveau intellectuel et culturel suffisant, sans rechercher s'il était suffisamment informé et expérimenté en matière de placements financiers, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
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Cette décision est visée dans la définition :
SCPI (Sociétés Civile de Placement Immobilier)
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 10/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.