par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 29 avril 2009, 08-14607
Dictionnaire Juridique
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
29 avril 2009, 08-14.607
Cette décision est visée dans la définition :
Fruits
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 février 2008), que l'hôpital local de Saint-Pons de Thomières a, par actes du 16 février 2001, acquis, d'une part, un immeuble servant à l'exploitation d'un fonds de commerce de maison de soins pour personnes âgées appartenant à la SCI Les Châtaigniers en liquidation judiciaire et, d'autre part, le fonds de commerce exploité dans l'immeuble ; que le prix de vente n'a été payé au liquidateur de la SCI Les Châtaigniers que le 8 février 2002 ; que ce dernier a saisi le tribunal afin d'obtenir le paiement des intérêts au taux légal entre le 16 février 2001 et le 8 février 2002 ;
Attendu que l'hôpital local de Saint-Pons de Thomières fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1° / que la confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la même personne éteint le droit au bail ; que la cour d'appel a constaté que l'hôpital de Saint-Pons avait acquis le fonds de commerce de la société les Châtaigniers et l'immeuble dans lequel ce fonds était exploité et qui appartenait à la SCI Les Châtaigniers, ce dont il résultait l'existence d'une confusion entre les qualités de locataire et de bailleur ainsi que le rappelait l'hôpital de Saint-Pons dans ses conclusions d'appel ; qu'en affirmant néanmoins que l'immeuble vendu était loué à bail commercial pour en déduire qu'il était frugifère, la cour d'appel a violé les articles 1300 et 1652 du code civil ;
2° / qu'une chose est dite frugifère lorsqu'elle est susceptible de produire des revenus à son propriétaire ; que l'hôpital de Saint-Pons avait soutenu dans ses conclusions d'appel que sa qualité d'établissement public poursuivant une mission de service public s'opposait à ce qu'il puisse retirer un quelconque revenu de l'exploitation de l'immeuble vendu ; qu'en assimilant néanmoins à des fruits la composante logement du prix de journée payé par les personnes âgées hébergées dans l'établissement de soins, sans répondre au moyen des conclusions excluant cette qualification, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'un immeuble susceptible d'être loué ou de produire des revenus est une chose frugifère par nature ; qu'ayant constaté que dans le prix de journée versé par les pensionnaires de la maison de retraite, une composante logement distincte des soins, repas et autres dépenses payables par les personnes hébergées s'attachait à l'immeuble et non aux services dispensés par l'exploitant, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre l'hôpital dans le détail de son argumentation, a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au bail commercial, exactement considéré que l'immeuble était frugifère ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'hôpital local de Saint-Pons Thomières aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'hôpital local de Saint-Pons Thomières à payer la somme de 2 500 euros à M. X... en sa qualité de liquidateur de la SCI Les Châtaigniers ; rejette la demande de l'hôpital local de Saint-Pons Thomières ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf avril deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCI Ghestin, avocat aux Conseils pour l'Hôpital local de Saint-Pons de Thomières.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'Hôpital local de SAINT PONS DE THOMIERES à payer à Maître X... ès qualité de liquidateur de la SCI LES CHATAIGNIER, la somme de 25 407, 96 euros.
AUX MOTIFS QUE c'est en application de l'article 1652 du Code civil que la SCI Les Châtaigniers représentée par son liquidateur, Me X..., a réclamé le paiement des intérêts ayant couru entre le 16 février 2001 jour de signature de l'acte de vente et le 8 février 2002, jour où le règlement du prix de vente de l'immeuble lui est parvenu ; qu'il convient de considérer que la vente n'est pas en l'espèce le simple résultat de l'accord entre un vendeur et un acheteur mais la vente d'un immeuble de gré à gré, sur autorisation du juge commissaire de la liquidation de la SCI propriétaire du bien et selon les propositions d'achat, notamment de l'Hôpital local de Saint Pons qui, lui-même proposait de l'acquérir pour 4 millions de francs payables au comptant ; que dans l'ordonnance du 20 novembre 2000, le juge commissaire a dit que le prix devrait être payé au comptant le jour de la signature de l'acte authentique ; que ce jour a été arrêté par décision de justice ; que le Tribunal dans la décision attaquée a constaté, au regard de l'article 1652 du Code civil qu'il n'y avait pas eu de clause contractuelle relative au paiement du prix dans l'acte notarié du 16 février 2001, ce qui est exact ; que le Tribunal a ensuite considéré que le fait de réitérer le compromis par acte authentique valait sommation de payer le prix ; que ceci apparaissant suffisant, le Tribunal n'a pas recherché si la chose vendue et livrée produisait des fruits ou autres revenus ; qu'il ne peut cependant pas être considéré qu'il y a eu sommation de payer parce qu'il n'y a pas eu en réalité réitération d'un compromis ; qu'il n'y a donc pu y avoir réitération de ce compromis et encore moins sommation de payer à travers cette réitération inexistante ; que l'Hôpital n'a formulé aucune réserve sur le paiement comptant du prix au jour de la signature de l'acte ; que reste le 3èmc cas visé à l'article 1652 du Code civil ; qu'à cet égard, l'immeuble est bien frugifère ; qu'il produit des revenus, est loué à bail commercial et que l'argument selon lequel les revenus perçus par sommes versées par les pensionnaires ou prix de journée reviennent à la SARL Les Châtaigniers est battu en brèche par le fait que, justement dans cette redevance, est comprise une composante logement qui se distingue des soins, repas et autres dépenses payables par les personnes hébergées et qui représente le coût du logement qui s'attache forcément à l'immeuble et non aux services dispensés à la SARL ; que les intérêts sur le prix de vente sont dès lors dus au jour du transfert de propriété ; que dans son jugement du 22 janvier 2001, le Tribunal de Commerce de Béziers a d'ailleurs souligné avec bon sens et équité que " s'il est normal que la prise de possession intervienne à la même date pour le fonds de commerce et l'immeuble, il apparaît que cette prise de possession éteignant le prix des loyers, il serait injuste que l'Hôpital de St Pons ne supporte pas les charges résultant de l'utilisation de l'immeuble alors qu'il peut profiter des revenus résultant de l'exploitation de la maison de soins ; que l'Hôpital de St Pons ne peut enfin dire que le paiement du prix de vente avec retard est indépendant de sa bonne volonté et résulte de sa structure et de sa nature qui imposent des procédures particulières ; qu'il pouvait émettre des réserves à ce sujet lors de la signature de l'acte de vente, ce qu'il n'a pas fait progressant ensuite avec une lenteur que la SCI souligne avec exemples et dates à l'appui, dans le processus de paiement du prix ; qu'ainsi et en tout état de cause, le prix devait être payé comptant à la signature ainsi qu'en avait décidé le juge commissaire dans la procédure particulière d'une vente de gré à gré sur proposition du mandataire liquidateur ; que de surcroît l'immeuble vendu et livré produisait des fruits et autres revenus (arrêt attaqué p. 4 à 6) ;
1°) ALORS QUE la confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la même personne éteint le droit au bail ; que la Cour d'appel a constaté que l'Hôpital de SAINT PONS avait acquis le fonds de commerce de la SARL LES CHATAIGNIERS et l'immeuble dans lequel ce fonds était exploité et qui appartenait à la SCI LES CHATAIGNIERS, ce dont il résultait l'existence d'une confusion entre les qualités de locataire et de bailleur ainsi que le rappelait l'Hôpital de SAINT PONS dans ses conclusions d'appel ; qu'en affirmant néanmoins que l'immeuble vendu était loué à bail commercial pour en déduire qu'il était frugifère, la Cour d'appel a violé les articles 1300 et 1652 du Code civil ;
2°) ALORS QU'une chose est dite frugifère lorsqu'elle est susceptible de procurer des revenus à son propriétaire ; que l'Hôpital de SAINT PONS avait soutenu dans ses conclusions d'appel que sa qualité d'établissement public poursuivant une mission de service public s'opposait à ce qu'il puisse retirer un quelconque revenu de l'exploitation de l'immeuble vendu ; qu'en assimilant néanmoins à des fruits la composante « logement » du prix de journée payé par les personnes hébergées dans l'établissement de soins, sans répondre au moyen des conclusions excluant cette qualification, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
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